Immobilienfonds auch gegen Terroranschläge versichert
Sicherheit zuerst: Offene Immobilienfonds jetzt gefragt

Schon vor den Terroranschlägen in den USA war die Börse in katastrophaler Stimmung. Gut möglich, dass jetzt noch mehr Anleger einem typischen Verhaltensmuster folgen: Flucht in die Sachwerte.

Immobilien gehören dazu. Mehrere davon in einem offenen Immobilienfonds gepoolt, streuen für den Privatanleger das Risiko einer Fehlinvestition und ermöglichen es ihm trotzdem, sich so schnell von der Langfrist-Investition Immobilie zu trennen wie von einer Aktie. Dass Anteilspreise so schnell in den Keller rauschen wie Aktienkurse, muss er nicht fürchten.

Eine sichere Investition, oder? In den Büchern offener Immobilienfonds stehen für rund 1,2 Milliarden Euro US-Immobilien. Am nächsten zum Unglücksort in Manhattan liegen drei Wall-Street-Gebäude der DEGI. Sie seien nahezu unbeschädigt, sagte ein Sprecher der Dresdner-Bank-Immobiliengruppe. Barbara A. Knoflach, Vorsitzende des Immobilienausschusses im BVI Bundesverband Deutscher Investmentgesellschaften und Geschäftsführerin der SEB Immobilien-Investment beruhigt: "In der Regel haben Immobilienfonds All-Risk-Policen abgeschlossen." Üblicherweise deckten sie Schäden durch Terroranschläge und Flugzeuganprall ab.

Immobilienfonds mit Rückenwind

Die Immobilienfonds-Rendite schlägt zurzeit die Aktienfonds-Rendite. Für Wolfgang Klosterhalsen, Vorstand des Fondsvermögensverwalters BSL Asset Management, ist das aber ein vorüber gehendes Phänomen: "Jeder unserer Kunden hat einen Anlagehorizont von über fünf Jahren. Da muss er sich nicht so ein schwaches Instrument ins Depot legen."

Mit den Immofonds-Renditen könnte es aber bergauf gehen. Arbeitsminister Riester hat bereits dafür gearbeitet, die Vordenker des 4. Finanzmarktförderungsgesetz tun es noch. Die geringe Schwankungsbreite der Anteilspreise prädestiniere Immobilienfonds für die private Altersvorsorge, sagen Vertreter der Fondsgesellschaften. Die Branche brütet über Kombiprodukten mit anderen Anlageinstrumenten. Das 4. Finanzmarktförderungsgesetz will es Fonds erlauben, mit 30 Prozent ihrer Investments Währungsrisiken einzugehen, statt wie bisher lediglich 20 Prozent des Fondsvermögens außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums investieren zu können. Der BVI geht sogar davon aus, dass höhere Investitonen in anderen Währungen gepaart mit Sicherungsgeschäften möglich sind.

Immobilien-Rendite im Ausland höher

Doch wie hilft dies dem Anleger? Riester-Produkte werden gering, aber regelmäßig bespart. Ein- und Auszahlungen sind leichter planbar. Ein Fonds mit hohem "Riester"-Anteil könnte mit einem geringeren, niedrig rentierlichen Liquiditätspolster auskommen. Die Immobilien-Renditen sind im Ausland vielfach höher. Steigt der Auslandsanteil, steigt die Rendite mit. Weiteres Plus: Der auf Mieteinnamen aus dem Ausland entfallende Teil der Ausschüttungen ist für deutsche Anleger weitgehend steuerfrei.

Ob Fonds-Vermögensverwalter dann mehr Gefallen an Immofonds finden? "Ich mag keine Black-Box", sagt Gerd Bennewirtz, Mitinhaber der SJB Investment-Beratung. Die Fonds würden unbemerkt Bewertungsspielräume nutzen, vermutet er. Mehr Transparenz und höhere Gewinne aus dem Ausland würden offene Immobilienfonds "mit Sicherheit attraktiver machen", meint aber Iris Albrecht, Vorstand der P.E.H.-Fondskapital.

Immobilienfonds auch nicht ohne Risiken

Über das Maß an Transparenz wird heftig diskutiert. Die BVI-Immobilienausschuss-Vorsitzende Barbara Knoflach wehrt sich gegen die Veröffentlichung von Verkehrswerten und Mieten: Dadurch würde der Verhandlungsspielraum im Veräußerungsfall eingeschränkt. Das Risiko von Verlusten für die Anteilseigner steige, weil Käufer einen Fonds, der wegen Anteilsrückgaben verkaufen müsse, unter Druck setzen könnte. DGI-Chef Walter Klug, der mit Angaben über Verkehrswerte und Mieten für die Grundbesitz-Global-Immobilien vorpreschte, lässt dieses Argument nicht gelten: "Angebot und Nachfrage regeln den Preis."

Ein möglicher gemeinsamer Nenner: Fondsrating. Nach Knoflachs Worten bekämen die Ratingagenturen Informationen, die Privatanlegern vorenthalten bleiben, z.B. Verkehrswerte, Mieter und ihre Mietverpflichtungen. Aus den Ratings könnten Anleger dann an verschiedenen Kriterien ablesen, wo ihr Fonds gemessen am Markt stehe, erläutert Norbert Sowa Produktmanager bei Credit Suisse Asset Management Immobilien. Schön wär es, wenn dabei auch Bonitätsrisiken von Mietern deutlich würden. Wer weiß schon, ob sich in Objekten seines Fonds gerade besonders viele Firmen der mit Verlusten kämpdenden Internet-Branche eingemietet haben? Immofonds sind bestimmt sicherer als Aktienfonds, aber eben auch nicht risikolos.

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