Immobilienspekulation

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Immobilienspekulation

Wer Grundstücke und Grundstücksrechte, z.B. Erbbaurechte, steuerfrei veräußern will, muss sich zehn Jahre Zeit lassen.

rrl DÜSSELDORF. Das lässt sich aus § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) zweifelsfrei ablesen. Unstrittig ist auch, dass Gewinne aus der Veräußerung von selbst genutzten Immobilien während der Spekulationsfrist von der Besteuerung ausgenommen sind,

sofern der Verkäufer die Immobilie in der Zeit zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf

oder im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren zuvor selbst bewohnt hat.

Doch ab wann Fristen laufen, wie zu "eigenen Wohnzwecken" definiert ist und wie ein Veräußerungsgewinn bemessen wird, darüber entstehen dann und wann Zweifel, die das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 5.10.00 (Az.: IV C 3 - S 2256 - 263/00) auszuräumen sucht. Einige Beispiele daraus:

Für die Berechnung des Zeitraums zwischen An- und Verkauf ist jeweils der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs maßgeblich. Er wird im Notarvertrag genannt. Es entsteht kein Nachteil, wenn eine Wohnung oder ein Haus zwischen wirtschaftlichem Übergang und Einzug leer steht, zum Beispiel wegen Renovierung. Auch ein Leerstand nach Auszug ist unschädlich, wenn der Eigentümer seine Verkaufsabsicht nachweist, wozu Verkaufsannoncen dienen könnten.

Die Klausel "im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt" bezieht sich nicht auf volle Kalenderjahre. Wer die Immobilie im Dezember 1999 gekauft und im Januar 2001 verkauft hat, erfüllt die Klausel.

Bewohnen kindergeldberechtigte Kinder des Eigentümers die Immobilie mietfrei, gilt dies auch als Selbstnutzung zu Wohnzwecken.

Ein beruflich oder betrieblich genutztes Arbeitszimmer ändert nichts an der Begünstigung.

Vorsicht bei einer Schenkung: Steuerfrei bleibt ein Veräußerungsgewinn nur, wenn zwischen Erwerb des Grundstücks durch den Schenkenden und Verkauf durch den Beschenkten zehn Jahre vergangen sind.

Wer einen Spekulationsgewinn versteuern muss, sollte beachten:

Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen bei der Ermittlung des Einstandspreises mit, mindern also einen Spekulationsgewinn oder erhöhen den Verlust. Typische Beispiele für nachträgliche Herstellungskosten sind Anbau und Dachausbau oder - als anschaffungsnaher Aufwand - ein innerhalb von zwei Jahren seit dem Kauf neu eingedecktes Dach. Nachträgliche Anschaffungskosten sind solche, die durch den Kauf verursacht, aber erst später als der Kaufpreis fällig werden - etwa die Grundbuchgebühren.

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