Immobilienverkäufer haben nichts zu verschenken
Neue Aussichten

Wolkenkratzer, Arbeitsstätte Hunderter Menschen, Standort Ostküste - oft New York. So sieht der Steckbrief vieler US-Immobilienfonds aus. Anleger betrachten ihn seit dem 11. September mit anderen Augen.

Über die am Gebäude liegende U-Bahnstation ,Grove Street? ist das World Trade Center in Downtown Manhattan in fünf Minuten zu erreichen." Das war einmal. Der Satz steht im lange vor dem verheerenden Attentat vom 11. September aufgelegten Fondsprospekt, mit dem die CFB Commerz Fonds Anleger für die Beteiligung am "International Financial Tower" auf der anderen Seite des Hudson River in Jersey City wirbt. Siegfried Ley, Geschäftsführer der Commerzbank-Tochter CFB, widerspricht nicht, wenn die im Prospekt mehrfach auch mit Bildern vom World Trade Center dokumentierte Nähe zum Finanzdistrikt in Manhattan als makaber empfunden wird. Die Frage, ob die CFB diesen Prospekt nicht besser eingestampft hätte und statt dessen einen überarbeiteten vorgelegt hätte, beantworteten die Juristen des Hauses mit "Nein". "Wir hätten in jeder Hinsicht spekulieren müssen", sagt Ley. So wisse jeder, was geschehen sei. Dass die Auswirkungen des Attentats für Anleger dieses Fonds voraussichtlich nicht negativ sein würden, hat nach seinen Worten den Ausschlag gegeben.

Im Gegenteil: Büroimmobilienstandorte in Jersey City und Midtown Manhattan - wohin ebenfalls eine U-Bahn von der Fondsimmobilie aus führt - profitieren von den Folgen des Anschlags. Die Mieten werden steigen, vermuten Immobilienexperten. Damit die Zeichner des CFB-Fonds 141 etwas davon haben, muss dieser Trend allerdings mindestens bis zum Jahr 2005 anhalten. Denn dann läuft erstmals ein Mietvertrag für eine nennenswerte Fläche - rund 22 Prozent des Gebäudes - aus. Rund drei Viertel des Gebäudes sind bis in die Jahre 2006 bis 2009 fest an die Investmentbank Donaldson, Lufkin & Jenrette vermietet. Die Mietsteigerungen sind bis dahin auf Grund von Staffelmietverträgen vorgegeben.

Viel eher könnten sich höhere Mieten auf den Gewinn der Objektgesellschaft auswirken, der das Chrysler Building in Midtown Manhattan gehört. Die Mietsteigerungsraten sind bereits mit drei Prozent p.a. kalkuliert. Die Zeichner des GVP-Fonds sind mit 75 Prozent an der Objektgesellschaft beteiligt. Etwa 100 Mieter beherbergt das Gebäude. Die Restlaufzeiten sind breit gestreut. Möglicherweise konterkariert aber ein psychologischer Effekt die positiven Aussichten. Der im Art-Déco-Stil erbaute Büroturm ist eines der Wahrzeichen von New York, weswegen manche Menschen befürchten, er könnte ein Ziel für Anschläge sein.

Weniger im Blickpunkt steht der Standort Boston. Auf den Bostoner Büroimmobilienmarkt hat der Anschlag von New York keine Auswirkungen. Hauptmieter im Jamestown-Angebot "One Ferderal" ist die Investmentfondsgesellschaft Fidelity. Ihr Mietvertrag läuft bis zum Jahr 2007, die Verträge weiterer großer Mieter sogar noch länger. Was noch auffällt: Die Mietsteigerungsraten wurden mit jährlich einem Prozent vorsichtig angesetzt. Außerdem bietet Jamestown den Investoren an, Ausschüttungen wieder anzulegen und damit die Beteiligung zu erhöhen.

Seit dem 11. September interessiert Anleger auch, ob ihre Immobilien gegen Terroranschläge versichert sind. Nach Aussagen der drei Anbieter von US-Fonds sind sie es. Die abgeschlossenen All-Risk-Policen sicherten nicht nur den "Wiederaufbauwert" ab, sondern ersetzten auch Mietausfälle, heißt es unisono. Nicht gegen Anschläge versichert ist der Büroturm in Toronto. Anbieter MPC überlegt, ob die Immobilie noch nachträglich dagegen versichert werden sollte. Im Unterschied zu den US-Immobilien dominiert im Torontoer Gebäude ein Mieter: die kanadische Tochter des Telekomkonzerns WorldCom, die 95 Prozent der Fläche bis Anfang 2010 gemietet hat.

Nicht weg zu diskutieren ist das Währungsrisiko bei allen vier Angeboten. Dollar- beziehungsweise Kan-Dollar-Kurse in der Vermietphase und zum Zeitpunkt der Veräußerung bedeuten automatische Renditeverluste für einen Investor, der auf Rückflüsse in Euro fixiert ist - wiewohl er umgekehrt mit Wertsteigerungen der nordamerikanischen Währungen zusätzliches Geld verdienen würde.

Folgende Aspekte sollten Interessenten an einem US-Immobilienfonds beachten:

Die Mieter sollten von zweifelsfreier Bonität sein.

Je mehr Mieter vorhanden sind, desto leichter lässt sich der Ausfall eines Mieters verkraften. Allerdings: Umso höher sind auch Verwaltungskosten.

Lange Restlaufzeiten bieten Einnahmesicherheit. Wechseln die Mieter selten, bleiben Umbaukosten, Leerstandszeiten und Maklerprovisionen niedrig. Lange Zinsbindungen bringen Ausgabensicherheit.

Muss der Mieter Reparaturkosten und Nebenkosten weitgehend selbst tragen (Triple-A-Mietverträge), erhöht dies ebenfalls die Einnahmesicherheit.

Fondsanbieter werben gerne mit Gutachten, die Mietsteigerungspotenzial auf Grund höherer Marktmieten belegen sollen. Doch erst wenn der Fonds die höhere Miete kassiert, hat der Anleger etwas davon.

Glaubt man den in Prospekten zitierten Wertgutachten, haben Fondsinitiatoren eine Immobilie oft unter dem Marktpreis eingekauft. Vorsicht: Immobilienverkäufer haben nichts zu verschenken.

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