In den neuen Bundesländern herrscht Überangebot an Einzelhandelsflächen
Vom Warenmangel zum Kundenmangel

Stefan Zeiselmaier ist mit sich und seiner Welt zufrieden. Der wendige Manager der Einkaufsgalerie "Promenaden Hauptbahnhof Leipzig" weiß, dass er sein Geschäft auf Deutschlands einzigem Bahnhof betreibt, der inzwischen auch ohne Bahn wirtschaftlich tragfähig wäre.

HB LEIPZIG. Untersuchungen haben ergeben, dass drei Viertel der täglich durch die 140 Geschäfte und Lokale auf drei Etagen flanierenden 150 000 Besucher, tatsächlich nur zum Shopping oder zum Essen in den Bahnhof kommen.

Weitere bezeichnende Ergebnisse der Untersuchung: Es kommen mehr Leute per Auto zum Bahnhof als per Zug - und sie führen im praktischen Alltag den vorsintflutlichen deutschen Ladenschluss ad absurdum. Nach Informationen von Center-Manager Zeiselmaier werden auf dem Leipziger Hauptbahnhof von den 150 Mill. Euro Jahresumsatz gut 15 % nach dem amtlichen Ladenschluss erzielt. Die Kunden kämen aus ganz Sachsen, aus Thüringen, Sachsen-Anhalt und teilweise sogar aus Berlin und Nordrhein-Westfalen. Da für die Geschäfte auf dem Bahnhofsgelände die 20.00-Uhr-Regelung nicht gelte und man auch am Sonntag nach Herzenslust einen Einkaufsbummel machen kann, betrachteten viele Familien dies als eine Möglichkeit, notwendige Einkäufe mit einem Ausflug zu verbinden. Zeiselmaier ist klar, dass er mit seiner Sonderstellung und immerhin 30 000 qm Verkaufsfläche den harten Verdrängungswettbewerb weiter verschärft. Aber das sei nun einmal Marktwirtschaft.

Recht hat er, meinen andere Marktbeobachter in der sächsischen Messestadt. Da in den letzten Jahren in großer Zahl Einzelhandelsflächen auf den Markt gekommen seien, könnten neue Standorte ihre Existenz ohnehin nur noch über einen Verdrängungswettbewerb sichern. So stellt zum Beispiel die Brockhoff & Partner Immobilien GmbH, Essen, fest: "Die jüngste Ansiedlung eines ca. 12 000 qm Verkaufsfläche umfassenden SB-Warenhauses durch Wal-Mart im ?Saale-Park? wird die Standortkonkurrenz zwischen City und grüner Wiese eher verschärfen denn schwächen." Insgesamt bestehe von Seiten peripher gelegener, großflächiger Einzelhandelsobjekte nach wie vor erheblicher Wettbewerbsdruck. Allein im Leipziger Stadtrandgebiet existierten nunmehr 10 Einkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als 350 000 qm. Zusätzlich stehe mit dem "Saale-Park" im benachbarten Günthersdorf eines der größten deutschen Einkaufszentren überhaupt.

Während sich der Verbraucher in Leipzig darüber freuen kann, dass er mehr als elf Jahre nach der Wiedervereinigung weder einen Mangel an attraktiven Verkaufsflächen noch an Waren zu beklagen hat, kämpfen die Einzelhändler um jeden Kunden. Immerhin hat die Stadt mit 1,8 qm/Einwohner 0,3 qm/Einwohner mehr Verkaufsfläche als eine vergleichbare Kommune im alten Bundesgebiet, aber nur 60 % bis 70 % der dortigen Kaufkraft. Der Kampf um den Erhalt der Standorte vollzieht sich über den Mietpreis. Jeder Investor möchte am liebsten in die revitalisierte 1a-Lage der Leipziger Innenstadt. Aber deren Flächenangebot ist begrenzt. So muss man in solchen Geschäftsstraßen wie der Petersstraße schon bis zu 103 Euro/qm Miete für Ladenflächen zahlen. Unter 92 Euro/qm ist gar nichts zu bekommen. Dagegen setzen die Anbieter in 1b-Lagen Mietforderungen zwischen 25,60 Euro/qm und rund 41 Euro/qm. Die Fachmärkte an den Ausfallstraßen haben mit einer moderateren Mietzinsgestaltung darauf reagiert und konnten bei Forderungen zwischen 7,70 Euro/qm bis 12,80 Euro/qm zumindest einige potenzielle Investoren vom Cityrand weg locken. Ein großer Teil dieser Flächenanbieter in den Stadtteilzentren, die sich an Mieten um 12 Euro/qm bis 15,50 Euro/qm orientiert hatten, versuchen sich nunmehr mit dem Niveau der Fachmarktwettbewerber einzurichten. Die zurzeit an Standorten außerhalb von 1a-Lagen existierenden Einzelhändler können nach Meinung aller Marktbeobachter unmöglich überleben.

Noch gravierender ist der Angebotsüberhang an Flächen nach Ermittlung der Aengevelt Immobilien KG, Düsseldorf, in Magdeburg. Die Hauptstadt des wirtschaftlich schwächsten Bundeslandes, Sachsen-Anhalt, hat einen Einzelhandelsflächenbesatz von 2,5 qm/Einwohner. Da im innerstädtischen Bereich weitere 7 500 qm Einzelhandelsfläche dazu kommen sollen, wird sich auch hier ein harter Verdrängungswettbewerb entfalten. Unter diesem Druck sind die Mieten nach Aengevelt-Berechnungen am Cityrand und in Stadtteillagen auf 9 Euro/qm bis 18 Euro/qm gefallen. Zum Vergleich: In 1a-Lagen kann man noch um die 60 Euro/qm erzielen.

Nach Ermittlungen des GfK Prisma Instituts für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Hamburg, ist die Verkaufsflächenproduktivität in den vergangenen zehn Jahren in den deutschen Großstädten um etwa 13 %, auf rund 3 900 Euro/qm gefallen. Davon seien die ostdeutschen Großstädte mit einem Rückgang um etwa ein Drittel deutlich stärker betroffen. Der derzeitige Wert erreiche 30 % des Niveaus westdeutscher Großstädte.

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