In vielen großen Unternehmen herrscht Unkenntnis über den Wert und die Nutzung des eigenen Immobilienbestandes
Geographisches Management bewertet Immobilien

Wer den Wert eigener Immobilien falsch bewertet, muss mit unangenehmen Folgen rechnen - siehe Deutsche Telekom. Hilfe bietet ein auf Luftbildern basierendes Informationssystem des Konzerns Intergraph.

pbl DÜSSELDORF. Der Immobilienbesitz von Großunternehmen ist oft intransparent und der Wert des Portefolios unbekannt. Diese Ansicht vertritt Ralf Hilgemann, Projektleiter bei der Deutschen Bahn Immobiliengesellschaft mbH (DBImm), Frankfurt/M.. Und er weiß wovon er spricht: Die Bahn verfügt über 300 Millionen Quadratmeter Flächen, mehr als 25 000 Gebäude, über 50 000 Liegenschaften, verwaltet etwa 40 000 Mietverträge und begleitet mehr als 150 Projektentwicklungen. Dabei gehören zu den Liegenschaften Büroimmobilien, Grundstücke, Gleis-Stellhäuschen, Bahnhöfe, aber auch Reserveflächen.

"Neben mangelnden Kenntnissen über den Wert der Liegenschaften fehlen oft unternehmensinterne Angaben über ihre tatsächliche Nutzung", stellt Hilgemann fest. So ist es in einem derart großen Unternehmen wie der Bahn kaum feststellbar, ob ein Bahnwärterhäuschen gerade von einer zentralen Abteilung oder einer lokalen Betriebseinheit verwaltet und genutzt wird oder vielleicht an einen Dritten verpachtet wurde.

"In der Immobilienabteilung des Konzerns weiß zudem oft niemand, ob die Immobilie in einer bevorzugten Innenstadtlage oder an der Peripherie liegt", berichtet Hilgemann. Verfüge ein Unternehmen nur über geringe Kenntnisse über die eigenen Immobilienwerte, sei es selbst für ein professionelles Liegenschaftsmanagement, ein Corporate Real Estate Management, schwierig, den Wert des Bestandes zu ermitteln.

Seit auch der einstige Staatsmonopolist gesicherte Daten über das Unternehmensvermögen benötigt, mussten die konzerneigenen Immobilien definiert und bewertet werden. Dabei kam der DBImm der US-Konzern Intergraph Geographische Informationssysteme (GIS) GmbH zu Hilfe, der in Ismaning eine deutsche Niederlassung hat. Dieses Unternehmen stellt geographische Karten her, auf denen die Immobilien in der Fläche dargestellt werden können.

Erfahrungen hat die GIS bereits bei der Vermessung des Mondes gemacht. Nach demselben System werden nun - auf der Erde - die Immobilien in eine geographische Gesamtübersicht gebracht. Dabei werden Luftaufnahmen der Immobilien auf geographische Kartenwerke projiziert, so dass Grundstücke und Gebäude maßstabgerecht erkennbar sind. "Auf diese Art und Weise wird die Lage der Immobilie im Stadtbild exakt erkennbar und es wird deutlich, in welcher örtlichen Nähe Grundstücke zueinander liegen", erläutert Matthias Alisch, Marketingleiter bei der GIS.

Anhand dieser Karten werden dem Immobilieneigentümer Entscheidungen über die weitere Vermarktung beziehungsweise Verwendung der Flächen erleichtert. Auch wird deutlich, ob gegebenenfalls Nachbarimmobilien zur Abrundung zugekauft oder eigene Fläche zur Bereinigung verkauft werden sollten.

Die Auswertung dieses geographischen Datenmaterials sowie die Konzeption neuer Projekte übernimmt die Acurtrading GmbH (Bonn). Dieses Unternehmen ist spezialisiert auf die Immobilienbewertung mit Hilfe technischer Informationssysteme - Leistungen, die bislang überwiegend Stadtplanern und Architekten zugute kamen. "Strategische Informationssysteme unterstützen das Facility- und Qualitätsmanagement und helfen so bei der Wertermittlung der Immobilien", ergänzt Roland Spranz, Projektleiter bei Acurtrading.

Alle drei Unternehmen, die Deutsche Bahn, die GIS und Acurtrading, kooperieren inzwischen eng miteinander und haben ein Dienstleistungspaket auch für große Marktplayer geschnürt. "Nach der erfolgreichen Zusammenarbeit bei den Bahnimmobilien sehen wir für unser gemeinsames Projekt, das wir CRE-ValueManager nennen, breite Einsatzmöglichkeiten", bestätigt Hilgemann. Es stehe fest, dass auch andere Konzerne, Industrieunternehmen oder Fondsgesellschaften Schwierigkeiten bei der Bewertung des Immobilienportfolios hätten. "Nur ein Unternehmen, das über genaue Angaben über das Portfolio hat, kann ein umfassendes und auf Wertsteigerungen ausgelegtes Immobilienmanagement betreiben", betont er.

Der aus der Kooperation entwickelte CRE-ValueManager ermöglicht eine vergleichbare Übersicht aller Immobilien, gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, die augenblickliche Nutzung und ermöglicht damit eine optimale Verwaltung. Daraus ergeben sich dann neue Nutzungs- und Verwendungsmöglichkeiten, die zur Wertsteigerung des gesamten Immobilienbestandes beitragen können.

www.intergraph.de

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