Innovative Kapitalanlagemodelle nutzen Fördermittel und Steuervorteile
Noch hilft der Fiskus beim Eigenheim

Wenn es nach Finanzminister Hans Eichel geht, können Vermieter bald weniger abschreiben und Bauherren mit weniger staatlichen Zuschüssen rechnen. Gift für den Wohnungsbau, schimpft die Immobilienbranche. Doch bis der Plan Gesetz wird, locken Anbieter private Investoren mit neuen Anlagemodellen.

DÜSSELDORF. Abschreibungsmöglichkeiten auf Immobilien sollen eingeschränkt, Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen jederzeit besteuert werden. Das sehen die ursprünglichen Steuerpläne der Regierung vor. Diese "Giftliste" ließ die Immobilienbranche sofort Gift und Galle spucken. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen sah darin einen "Investitionskiller für den Mietwohnungsbau". Haus & Grund-Präsident Rüdiger Dorn protestierte gegen die "kalte Enteignung".

Tatsächlich sind private Kapitalanleger ohne Steuervergünstigungen oder Fördergelder kaum bereit, in Wohnungen zu investieren. Einen Anreiz für private Kleinanleger, preisgünstigen Wohnraum zu bauen oder zu erhalten, bietet die bis zu 12,5 Prozent verzinste Beteiligung an einer eigentumsorientierten Wohnungsbaugenossenschaft. Zu verdanken haben Anleger dies dem Bundesfinanzhof, der am 15.1.02 (Az.: IX R 55/00) entschied, dass einem Wohnungsbaugenossen auch dann Fördermittel zustehen, wenn er keine Wohnung der Genossenschaft nutzt. Allerdings ist in diesem Jahr wahrscheinlich die letzte Chance, diese Förderung nach § 17 Eigenheimzulagegesetz zu nutzen (s. "Eigenheimzulage für ...").

Das Angebot wird dominiert von Modellen, bei denen Finanzdienstleister Genossenschaften gründen und freie Finanzvertriebe das Kapital einwerben, mit dem dann später die Wohnungen gekauft werden. Der Anleger weiß im Zeitpunkt der Zeichnung nicht, welches Gebäude gekauft wird. Er kann weder ermessen, ob die Lage günstig ist, noch kennt er den Zustand des Gebäudes und die Leerstandsquote.

Dies ist beim "Wohnwertschatz" der BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen anders. "Unsere Genossenschaften sind nicht virtuell. Ihre Gebäude kann man ansehen", sagt Inga Herdrich von der BBT. Die Tochtergesellschaft eines genossenschaftlichen Prüfungsverbandes stellt interessierten Anlegern sechs verschiedene Wohnungsgenossenschaften in Berlin und Brandenburg vor, die allesamt von der BBT betreut werden. Weil die BBT anders als freie Vertriebe keine Vermittlungsprovision bekommt, beschränken sich die Nebenkosten des Beteiligungserwerbs auf das von den Genossenschaften per Satzung festgelegte Eintrittsgeld, ein Obolus, den auch "virtuelle" Genossenschaften verlangen. Bei den BBT-Genossenschaften beträgt das Eintrittsgeld maximal 100 Euro. Die Genossenschaften tilgen mit den Anlegergeldern Schulden oder investieren in die Modernisierung der Gebäude. An einem Problem, das "virtuellen" Genossenschaften haben, kommen auch die BBT-Genossenschaften nicht vorbei: Wenn sie nach Auslauf der Förderung in acht Jahren keine attraktive Dividende bieten können, werden die Anleger ihre Mitgliedschaft kündigen. Liquiditätsprobleme wie sie für die allein auf Kapitalanleger bauenden Wettbewerber befürchtet werden, sieht Inga Hedrich dennoch nicht: "Im Moment sind die Mitgliedschaftsanträge nicht in einer Größenordnung, dass ein Risiko nach acht Jahren im Raum stünde."

Bauen Genossenschaftsmodelle auf Fördermittel für Kleinanleger, so vertrauen Anbieter geschlossener Immobilienfonds auf die Zugkraft von Steuervorteilen für Spitzenverdiener. Die werden allerdings mehr und mehr beschnitten. Zum Beispiel durch einen im Entwurf vorliegen Erlass, wonach die Nebenkosten eines Fonds, beispielsweise Vertriebsprovisionen, nicht mehr Werbungskosten gelten, die der Anleger sofort geltend machen kann. Vielmehr sollen sie mit dem Gebäude abgeschrieben werden, meist also über 50 Jahre, sofern ein fertiges Vertragskonzept vorliegt.

Um sich mögliche Steuervorteile zu sichern, darf der Anleger darf nicht mit einer einzigen Unterschrift, nämlich der unter den Zeichnungsschein, alle Verträge des Fondsanbieters mit Immobilienverkäufer, Dienstleistern und Banken absegnen. Er muss stattdessen das Objekt und die Vertragspartner selber auswählen und die Geschäftsführung bestimmen, die dann die jeweiligen Verträge unterschreibt.

Mit einem solchen anlegerbestimmten Fonds ist nun die Dr. Görlich GmbH (s. Tabelle) auf dem Markt. Bei diesem Angebot zahlt der Anleger zehn Prozent der gewünschten Beteiligungssumme plus Agio ein. Sobald der Fonds 20 Prozent überzeichnet ist, lädt Görlich zur Gesellschafterversammlung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie legt dort die Beschreibung mehrerer zum Verkauf stehender Altbauten vor. Die Gesellschaft beschließt unter anderem über den Entwurf eines Gesellschaftervertrages, den Kauf einer der Immobilien und darüber gegebenenfalls weitere Angebote zu sichten.

Anleger, die mit den Entscheidungen nicht einverstanden sind, können aussteigen und erhalten ihr Geld zurück. Provisions- und Honoraransprüche gegenüber den Anlegern entstehen erst mit Gründung der Gesellschaft und können von diesen sofort steuermindernd geltend gemacht werden. Eine zweite Versammlung entscheidet später über den Modernisierungsumfang. Investiert der Fonds wie vorgesehen in den Berliner Sanierungsgebieten wie Prenzlauer Berg, wären nach noch geltendem Steuerrecht zehn Jahre lang jeweils zehn Prozent Abschreibung auf den Modernisierungsaufwand möglich. Sollte diese Steuervergünstigung gestrichen werden, will Görlich mit den Anlegern klären, ob sich die Modernisierung noch lohnt.

Beide Anlagemodelle haben eines gemeinsam: Investitionen in den Berliner Wohnungsmarkt. Doch was dort fehlt, sind Mieter. Olaf Stertz von HVB Expertise beziffert den Leerstand zurzeit auf rund sieben Prozent (etwa 130 000 Wohnungen). "Wir üben uns im Lasso werfen" beschreibt Christa Fluhr vom Verband Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen die Suche nach Mietern. Was potenzielle Anleger gerne hören werden: "Leerstände finden sie in unsaniertem Alt- und Plattenbauten", so Fluhr. Zentrale Lagen seien nicht betroffen. Dazu gehören die von Görlich auserkorenen Gebiete ebenso wie das Märkische Viertel, in dem eine der BBT-Genossenschaft inzwischen eine Warteliste für Wohnungen führt.

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