Insolvente Pflegeheimbetreiber verunsichern Investoren
Senioren wollen wie auf einem Traumschiff wohnen

Die Bevölkerungsentwicklung legt es nahe: Das Bauen und Betreiben von Seniorenimmobilien ist ein Wachstumsmarkt. Doch Geld verdienen die Investoren nur, wenn das Konzept stimmt und der Betreiber ordentlich arbeitet. Doch teils wurde am Bedarf vorbei geplant, teils ging Betreibern das Geld aus.

DÜSSELDORF. Die Deutschen werden immer älter. Im Jahr 2030 wird jeder dritte Bundesbürger das 60. Lebensjahr überschritten haben. Die Zahl der Pflegebedürftigen soll sich bis zum Jahr 2020 sogar auf drei Millionen verdoppeln. Auf den ersten Blick verlockende Bedarfszahlen für Investoren.

Die IKB Deutsche Industriebank schätzt auf Basis der gezahlten Pflegesätze das Marktvolumen in Deutschland schon jetzt auf jährlich 14 Mrd. Euro. Innerhalb der vergangenen sieben Jahre ist die Zahl der Anlagen bereits von 1500 auf gut 4000 Einrichtungen mit Service- und Pflegedienstleistungen gestiegen. Doch jetzt sind die Anleger verstimmt. Schuld daran sind Negativschlagzeilen, ausgelöst durch Pro Seniore, mit über 17 000 Betten größter privater Pflegeheimbetreiber Deutschlands. In fast 40 Pro-Seniore-Einrichtungen haben Anleger geschlossener Fonds, die die Bankgesellschaft Berlin auflegte, investiert. Jetzt wird dem Saarbrücker Betreiber gewerbsmäßige Steuerhinterziehung vorgeworfen. Von massiver Überschuldung auf Grund von Pachtrückständen und groben Pflegedefiziten wegen Personalknappheit ist weiter die Rede. Dabei verlängert Pro Seniore nur die Liste namhafter Pleitiers der Branche, auf der auch Deutsch Orden, Rentaco, Refugium oder Dr. Hanne/KBN stehen.

Die größte Schwachstelle für Investoren sind die Betreiber. "Zu oft wurde an den wirklichen Bedürfnissen vorbei gebaut", sagt Carsten Brinkmann, Geschäftsführer der auf Sozialimmobilien spezialisierten Kölner Terranus /Tagos-Gruppe. Brinkmann rechnet mit weiterer Auslese: "Die Projektentwickler operieren oft mit überhöhten Mieten, die sich später als realitätsfern entpuppen." Dennoch bewege sich der Anteil der Problemfälle im einstelligen Prozentbereich.

Weswegen sich Volker Eichener, Geschäftsführer des Institutes für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung, auch nicht scheut, Seniorenimmobilien als Investment zu empfehlen. Doch schränkt er ein: Ein finanzieller Erfolg für Investoren und private Kapitalanleger sei nur möglich, wenn eine Bedarfsanalyse die Konzeption stützt. "15 000 Euro für einen Berater auszugeben ist allemal besser, als Projektsummen von fünf Mill. Euro und mehr in den Sand zu setzen", sagt Eichener. Das Ambiente werde oft in erschreckender Weise vernachlässigt, attackiert er konzeptionelle Defizite. Statt kalten Zweckbauten mit Neonlicht sollte der Senior sich wie auf einem Kreuzfahrtschiff - einem klassischen Seniorenmagneten - fühlen.

So wenig Kreuzfahrttouristen bei einem rostigen Seelenverkäufer an Bord gehen wollen, so wenig zieht es Senioren in verwohnte, nicht mehr zeitgemäße Einrichtungen. Wie Hotels müssten Seniorenimmobilien alle zehn bis 15 Jahre modernisiert werden, sagt Eichener. Und Experte Brinkmann hat beobachtet, dass viele, hauptsächlich von öffentlichen Trägern betriebene Seniorenimmobilien kaum noch den gesetzlichen Standards entsprächen. Nach seiner Ansicht geht der Trend zu mittelgroßen Heimen mit 100 bis 180 Betten und hohem Einzelzimmeranteil, optimierten Prozessabläufen und stärkerer Ausrichtung auf Schwerstpflegefälle. Kapitalanleger stellt er Anfangsrenditen aus Mietumsätzen von 4,5 bis fünf Prozent, im sozialmedizinischen Pflegebereich sogar 7,5 bis acht Prozent in Aussicht.

Je teurer das Produkt , desto stärker müsse man in Konkurrenz mit hochwertigen Hotels treten, meint Tertianum-Vorstand Jochen Lindener. Tertianum betreibt in Berlin eine Upper-Class-Seniorenresidenz. Ihre nach zwei Jahren mit 50 Prozent noch geringe Auslastung hänge mit der geringen Kaufkraft der Zielgruppe in Berlin zusammen. Ab 2 000 Euro Monatsmiete kostet eine 67 Quadratmeter (qm) große Wohnung inklusive Rund-um-Service. Trotz der geringen Auslastung in Berlin sieht er langfristig noch für fünf Residenzen Chancen auf dem deutschen Markt.

Dagegen hält Eichener das von den Investoren lange Zeit vorrangig bediente hochpreisige Segment in den meisten Regionen als gesättigt und für Anleger riskant. Als zukunftssichere Investition nennt der Wohnexperte öffentlich geförderte oder frei finanzierte Service-Wohnanlagen, die bei Mieten von sechs bis 13 Euro/qm (kalt, ohne Nebenkosten) und Betreuungspauschalen von 50 bis 100 Euro im Monat liegen. Da öffentliche Mittel knapp sind und die Finanzierungskraft der Betreiber nicht immer ausreicht, um neue Projekte zu verwirklichen, "dürfte in Zukunft das Generieren von Privatkapital zum Beispiel über einen Börsengang an Bedeutung gewinnen", sagt IKB-Finanzexpertin Johanna Eckert-Kömen.

Quelle: Handelsblatt

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