Investment setzt viel Vertrauen voraus
AIG International Real Estate: Börsengang am 5. Juli

Der US-Versicherungsriese AIG bringt eine riskante Immobilienaktie an die Börse.

hr DÜSSELDORF. Das Unternehmen. AIG International Real Estate will mit den knapp 500 Millionen Euro aus dem Börsengang ein international gestreutes Immobilienportfolio aufbauen. Die Gesellschaft beteiligt sich an Investitionen der American International Group (AIG). Mit einer Marktkapitalisierung von gut 170 Milliarden Dollar ist AIG einer der weltgrößten Versicherer. Die großen Ratingagenturen bewerten AIG mit der höchsten Note: AAA.

Das Geschäftsmodell. Deutsche Anleger sind wegen der Aktienbaisse verrückt nach offenen Immobilienfonds. Die wissen kaum noch, wo sie ihre Milliardenzuflüsse anlegen sollen. Dieses Geld lockt auch die Amerikaner. Der Börsenneuling sieht sich gegenüber den Fonds im Vorteil, weil er sich an die Geschäfte von AIG dranhängen kann. Mehr als 300 Immobilienexperten weltweit suchen für den Versicherungsmulti nach Anlagemöglichkeiten. AIGInternational Real Estate hat auf alle Immobiliendeals des Konzerns Zugriff. Das Management soll selbstständig entscheiden, an welchen man sich beteiligen will. Die Immobilien will man drei bis sieben Jahre halten und dann verkaufen. Erste Gelder sollen unter anderem in Luxuseigenheime in Hongkong, einen Industriepark in Mexiko und die Edison-Höfe in Berlin fließen.

Der Börsengang. Am 5. Juli werden die Aktien erstmals im amtlichen Handel in Frankfurt notiert. Konsortialführerin ist die Landesbank Baden-Württemberg. AIG zieht bei der Kapitalerhöhung anlässlich des Börsengangs mit und wird sich mit zehn Prozent an der Immobiliengesellschaft beteiligen. Die Aktien in Händen der Mutter dürfen zwölf Monate nicht verkauft werden. Aktionäre werden Kommanditisten einer GmbH &Co. KGaA, diese haben weniger Rechte als normale Aktionäre.

Die Aktie. Ziel ist eine interne Rendite von 10 bis 15 Prozent jährlich. Mit großen Fonds hat AIG schon interne Durchschnittsrenditen von über 15 Prozent geschafft. Weil AIG Beratungsgebühren und Erfolgshonorare kassiert und Steuern abführt, sollen für Anleger rund neun bis zehn Prozent abfallen. Den inneren Wert der Immobilienbeteiligungen will AIG monatlich veröffentlichen. Wegen der ungewöhnlichen Rechtsform und der unübersichtlichen Unternehmensstruktur ist es aber möglich, dass die Börse das Unternehmen mit einem Abschlag auf den inneren Wert bestraft. Eine Bewertung nach Kriterien wie Kurs-Gewinn-Verhältnis ist unmöglich, weil das Geschäft mit den neuen Geldern erst aufgebaut wird.

Fazit. Ein Investment setzt viel Vertrauen in steigende Immobilienpreise und die Unabhängigkeit des Managements voraus. Mehrere Mitglieder des Managements und Aufsichtsräte der Real Estate sind gleichzeitig Mitarbeiter des AIG-Konzerns. Da drohen Interessenkonflikte bei Auswahl und Verkauf der Objekte. Um die angestrebten Renditen zu schaffen, müssten die gekauften Immobilien im Schnitt ihren Wert in fünf bis sieben Jahren verdoppeln. Um das auf Dauer zu schaffen, braucht auch ein erfahrenes Management Glück - und es muss wagemutige Projekte eingehen. Die Aktie ist riskanter, als der Titel Immobilienaktie verspricht.

Quelle: WirtschaftsWoche

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