Ist das Konzept krisentauglich?
Eine Allianz fürs Haus

Wer sein Haus mit einer Lebensversicherung finanziert, muss scharf kalkulieren und einen langen Atem haben.

 

Die Theorie ist einfach: Wer sein Haus finanzieren will, muss nicht zur Bank, sondern kann zur Versicherung gehen. Die gewährt ihm ein Darlehen, dessen Zinssatz oft einige Zehntel Prozentpunkte niedriger ist als bei einer Hypothek von der Bank. Doch statt den Kredit langsam, aber sicher abzustottern, wird das Versicherungsdarlehen mit einem Schlag am Ende der Laufzeit getilgt. Der Kreditnehmer schließt dafür eine Kapitallebensversicherung ab. Statt der monatlichen Tilgung beim Bankenkredit vertraut der Versicherungskunde also darauf, dass die Auszahlung am Ende der Laufzeit die Höhe der Darlehenssumme erreicht.

Für Selbstnutzer lohnt es sich meist nicht

Doch wer ein Lebensversicherungsdarlehen in Betracht zieht, muss wissen, ob er die Immobilie selbst nutzen oder vermieten will. Für Selbstnutzer lohnt sich diese Finanzierungsvariante meist nicht, weil sie wegen der späteren Tilgung insgesamt wesentlich mehr Zinsen bezahlen müssen. Darin sind sich die Experten einig. Heinrich Bockholt, Professor für Finanzierung, Investition und Controlling an der Fachhochschule Koblenz, sagt: "Eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung über eine Lebensversicherung ist zur Finanzierung von Wohneigentum uninteressant, weil die Rendite der Lebensversicherung in der Regel unter dem Effektivzins des Darlehens liegt."

Und wie der Frankfurter Finanzfachmann Max Herbst ausgerechnet hat, ist ein durchschnittliches Bankdarlehen die preiswertere Alternative. Die Differenzbeträge summieren sich meist auf einige Zehntausend Euro.

Wenn man die Immobilie aber nicht selbst nutzt, sondern vermietet, dürfen die Zinsen von der Steuer abgezogen werden. Dann kann sich die Immobilienfinanzierung über eine Lebensversicherung lohnen - nämlich wenn der Steuervorteil größer ist als die Mehrkosten der Finanzierung. Dies trifft vor allem bei gut Verdienenden zu. Allerdings sollte der Steuerberater unbedingt konsultiert werden.

Todesfallschutz möglichst weit reduzieren

Bockholt mahnt, sich das Produkt genau anzuschauen. Wenn man eine reine Finanzierung wolle, sollte man den Todesfallschutz möglichst weit reduzieren. So beträgt der Todesfallschutz im Rechenbeispiel "Versicherung contra Bank" bei dem Angebot der Allianz 100 000 Euro. Dadurch sinkt die Rendite laut Bockholt auf 4,6 Prozent. Damit dürfte sich die Finanzierung kaum rechnen, auch wenn Steuern gespart werden.

Aber für Vermieter wie Selbstnutzer gilt: Mit einem Lebensversicherungsdarlehen werden zwei Produkte kombiniert, an die man auf Jahrzehnte gebunden ist. Bankexperte Achim Tiffe vom Institut für Finanzdienstleistungen in Hamburg sagt: "Man muss sich die Leitfrage stellen: Ist das Konzept krisentauglich? Was passiert zum Beispiel, wenn ich das Haus zwischenzeitlich verkaufen will?" Die Modelle gingen immer vom Idealfall aus, dass man das Haus sein Leben lang habe.

Krisenfälle können teuer werden

Wenn ein Krisenfall eintritt, etwa durch Scheidung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit, kann das teuer werden. Wenn die Immobilie verkauft wird und der bisherige Besitzer vorzeitig aus dem Kreditvertrag aussteigt, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung viel höher aus als bei einem Bankdarlehen, wie Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen erläutert. Denn der Kreditgeber kann einen wesentlich größeren Batzen an entgangenem Zinsgewinn geltend machen. Und an das Guthaben in der Lebensversicherung kommt der Kunde schlecht heran. Bei einer Kündigung bekommt er oft nicht einmal das heraus, was er einbezahlt hat. Und schließlich ist wegen der Tilgungsaussetzung auch das Risiko durch möglicherweise steigende Zinsen größer. Was den Verbraucherschützer ärgert: Über diese Probleme, die eine solche Finanzierung riskanter als eine herkömmliche Hypothek machten, werde der Kunde nicht aufgeklärt.

Für Selbstnutzer könnte sich nach Gottschalks Einschätzung der Einbau einer Lebensversicherung in eine Finanzierung allerdings dann lohnen, wenn bereits eine Police vorhanden ist und die Restlaufzeit noch zehn bis 15 Jahre beträgt. Denn die Kosten werden zu Vertragsbeginn verbucht, während die Rendite zum Ende der Laufzeit stark ansteigt. Dann müsse die Restlaufrendite errechnet werden. Liege die höher als der Kreditzins, gehe die Rechnung auf. Die Zinsbindung solle dann der Restlaufzeit entsprechen.

Der Präsident des Bundesverbandes der Versicherungsberater, Karl Eberhardt, bemängelt, Versicherungsdarlehen würden noch oft an Selbstnutzer verkauft - und zwar an Leute, die wenig oder kein Eigenkapital hätten, um auf diesem Weg trotzdem eine Finanzierung zu bekommen. "Dann werden die Risiken sehr oft hintenangestellt."

Es bleibt noch die große Unbekannte: die Ablaufleistung, also das Geld, das am Ende der Laufzeit ausgezahlt wird. Die Prognosewerte der Versicherer sind nicht garantiert, sondern von der Lage an den Kapitalmärkten abhängig. "Mit dem Problem müssen die Leute leben, die diese Finanzierungsform wählen", sagt Eberhardt. "Es gibt keine Garantie dafür, dass das Geld ausreicht, das am Schluss rauskommt."

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