Keine Besserung in Sicht
Immobilienmarkt: Geplatzte Träume im Osten

Immobilienentwickler haben es in Osteuropa derzeit extrem schwer. Weil es den meisten Banken an Liquidität fehlt, gibt es kaum noch Geld für neue Bürokomplexe oder Einkaufszentren in Ländern wie Ungarn oder Russland. Vor allem österreichische Immobilienentwickler, die ihren Banken nach Osteuropa gefolgt waren, müssen sich auf magere Zeiten einstellen.

WIEN. Den Immobilienentwicklern droht neben den finanziell schlechten Aussichten außerdem eine harte Konsolidierungphase - den einen oder anderen Anbieter könnte die Finanzkrise damit vom Markt fegen.

Ganz Osteuropa lässt sich dabei allerdings nicht über einen Kamm scheren. Wo die gesamtwirtschaftliche Lage etwas besser ist, kommen die Immobilienentwickler auch noch besser zurecht. "In Tschechien oder der Slowakei halten sich die Folgen der Krise sicherlich in Grenzen", erläutert Gernot Jany, Immobilien-Analyst bei der Ersten Bank in Wien. In großen russischen Städten wie etwa Moskau, das beim Preisniveau zuletzt London erreicht hatte, sei jetzt eine Immobilienblase geplatzt. In anderen Städten ist die Krise noch nicht so stark zu spüren. "In Warschau sind Nachfrage und Preisentwicklung gar nicht so schlecht", sagt Thomas Brey vom Wiener Unternehmen Immoeast, zweitgrößter Projektentwickler in Osteuropa.

Auch auf längere Sicht wird es so schnell keine Besserung geben: Der gesamten Region droht im nächsten Jahr ein massiver Preisverfall. Experten kalkulieren damit, dass die Preise 2009 im Durchschnitt in der gesamten Region um etwa 20 Prozent fallen werden - keine allzu rosigen Aussichten für Investoren also.

Zugespitzt hat sich die Lage vor allem in Russland. Vor der Krise wurden die Hypotheken dort fast ausschließlich in Auslandswährungen bereitgestellt. Weil es aber auch dort jetzt an liquiden Mitteln fehlt, gibt es die Hypotheken allenfalls nur noch in Rubel. Die Zinsen dafür liegen derzeit aber bei rekordverdächtigen 15 und 20 Prozent - und machen fast jede Kalkulation der Immobilienentwickler zunichte.

Vor der Krise wurde ein Objekt in Osteuropa durchschnittlich mit einer Quote von 60 Prozent Eigenkapital finanziert. Den Rest - das war noch im vergangenen Jahr überhaupt kein Problem - schossen die Banken als Fremdmittel dazu. Jetzt sind die Eigenkapitalanforderungen noch einmal deutlich gestiegen. Doch nicht nur den Banken fehlt jetzt das Geld, sondern auch den Immobilienentwicklern.

Die Unternehmen müssen zwangsläufig auf die Bremse treten: Auf neue Objekte wird im Moment fast vollständig verzichtet, lediglich bereits begonnene Objekte werden zu Ende gebaut. "Wir bleiben auf den Märkten aktiv, auf denen wir bereits vertreten sind", erläutert Susanne Steinböck vom ebenfalls stark in Osteuropa vertretenen Wiener Entwickler CA Immo. Eine Ausweitung werde es aber derzeit nicht geben.

Für die Immobilienentwickler selbst hat die Entwicklung gravierende Konsequenzen. Ihre Börsenkurse sind abgestürzt, weil die Anleger nicht mehr an Osteuropa glauben. Immoeast wird wahrscheinlich als eigenständiges Unternehmen aufgelöst und landet wieder bei der Muttergesellschaft Immofinanz. Eine Dividende können die Aktionäre in diesem Jahr erst recht nicht mehr erwarten.

Stefan Menzel ist beim Handelsblatt der Spezialist für die Automobilbranche.
Stefan Menzel
Handelsblatt / Korrespondent Automobilindustrie
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