Langfristig vermietete Büroflächen günstig für das Portfolio
Ansparfonds eignen sich zur Altersvorsorge

Immobilienfonds schlagen die Riester-Modelle. Anleger sollten aber auf die Qualität und langfristige Sicherheit bei geschlossenen Immobilienfonds achten. Entscheidend ist die Immobilie bzw. das Immobilienportfolio.

FRANKFURT. Die Abkehr von der Steuerorientierung und der Erfolg der Renditefonds mit langfristig vermieteten Immobilien und hoher Ausschüttung von 7 bis 7,5 Prozent verdeutlichen die Rückkehr der Anleger zu den vorsorgeorientierten klassischen Immobilieneigenschaften wie Inflationsschutz, Wertentwicklung und laufende Erträge.

Der Ansparfonds bzw. thesaurierende geschlossene Immobilienfonds unterscheidet sich von dem normalen geschlossenen Immobilienfonds dadurch, dass die Fondserträge nicht ausgeschüttet werden, sondern entweder zur späteren Tilgung in Alternativanlagen angespart oder sofort für die laufende Tilgung verwendet werden. Der Vorteil des Ansparens gegenüber der laufenden direkten Tilgung liegt bei dem heutigen niedrigen Zinsniveau in der langfristig höheren Rendite professionellen Anlagemanagements gegenüber der geringen durch Tilgung einzusparenden Zinsen.

Bei einem langfristigen Rentenversprechen kommt Sicherheit der Immobilienanlage die entscheidende Bedeutung zu. Dennoch ist ein geschlossener Immobilienfonds immer eine unternehmerische Kapitalanlage, bei der zwischenzeitliche Probleme durch Mietausfälle und Anschlussvermietungsprobleme entstehen können. Deshalb darf bei der Altersvorsorge nie alles auf eine Karte gesetzt werden. Der Vertrieb sollte nur Zielgruppen ansprechen, die an eine langfristige Anlage denken und die mit Chancen und Risiken einer Immobilienanlage vertraut sind.

Immobilienfonds schlagen die Riester-Modelle

Zwar ist jeder Fonds als "wirtschaftliche Insel" vom Initiator unabhängig, jedoch ist die Qualität des Initiators durch das langfristige Vorsorgeversprechen in Bezug auf Erfahrung und zukunftsorientierter Management- und Gesellschaftsstruktur wichtig. Entscheidend für die langfristige Sicherheit eines geschlossenen Immobilienfonds ist die Immobilie bzw. das Immobilienportfolio. Wichtig sind neben dem Standort zudem die Mieterqualität und der gesunde Mietermix.

Gegenüber Riester-Modellen mit nominaler Kapitalsicherung ist ein guter Immobilienfonds mit sieben Prozent Ausschüttung immer im Vorteil. Zehn störungsfreie Jahre können durch gute Mietverträge und den Initiator abgesichert werden. Der Fonds-Anleger hat aber bei anfänglichen Steuereffekten von 30 bis 40 Prozent je nach Steuersatz und Wiederanlage der Ausschüttungen sein eingesetztes Eigenkapital schon nach acht bis zehn Jahren zurück. Selbst im schlechtesten Fall z.B. bei möglichen zyklischen Anschlussvermietungsproblemen hat der Anleger so nicht nur eine dem Riester-Konzept adäquate nominale Garantie seines eingesetzten Kapitals, sondern auch noch den Wert der dem Fonds zu Grunde liegenden Immobilien und deren laufende Mieteinnahmen zusätzlich.

Da Wohnimmobilien eher für Direktinvestments privater Anleger geeignet sind, bietet vor allem eine Mischung langfristig vermieteter Büroimmobilien mit gutem Standort- und Mietermix die besten Voraussetzungen für einen Ansparfonds. Bürogebäude in guter Lage mit flexibler Nutzungsmöglichkeit haben ihren Wert in den vergangenen Jahrzehnten unabhängig von technologischen Entwicklungen nicht nur behalten, sondern auch erhöht. Standort, Lage und Flexibilität sind auch heute die langfristigen Erfolgsfaktoren. Geldentwertung, wachsende Städte, gute Mieterstruktur und professionelles Management sichern die Immobilie als ergänzendes Vorsorgemodell.

Thomas Engels, Geschäftsführender Gesellschafter der Unternehmensgruppe Falk + Partner, München.

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