Leerstände in Amsterdam steigen – High-Tech-Unternehmen fallen als Mieter aus
Auf Hollands Immobilienmarkt weht ein rauer Wind

Holland-Fonds sind dank ihrer Steuervorteile bei deutschen Kapitalanlegern fast so bekannt wie Tulpen und Käse aus den Niederlanden. Wer sich beteiligt, investiert in Bürogebäude. Auf dem holländischen Immobilienmarkt sieht es zurzeit jedoch trüber aus, als Fonds-Anbieter Anlegern weismachen möchten.

DÜSSELDORF. In rosaroten Farben malen die Anbieter der geschlossenen Holland-Fonds den Immobilienstandort Niederlande. So lobt ABN Amro Structured Products im Prospekt "ein seit Jahren ansteigendes Mietniveau und positive Aussichten für den holländischen Immobilienmarkt". MPC lässt die Anleger wissen, dass Rotterdam ein "wettbewerbsstarker und attraktiver Standort" ist und Makler davon ausgingen, dass dies auch so bleiben werde. Und der Hamburger Anbieter König & Cie. fordert die Anleger auf: "Investieren Sie in einer europäischen Wachstumsregion." Die im internationalen Vergleich niedrigen Mieten stärkten den Standort Amsterdam, heißt es weiter im Werbeprospekt. Immerhin verschweigen die Hamburger nicht, dass die Leerstandsrate im vergangenen Jahr auf 4,6 Prozent gestiegen ist.

Wert-Konzept stellt als positiv heraus, dass die große Anzahl an High-Tech-Unternehmen der Stadt Utrecht den Beinamen "Silicon Valley der Niederlande" eingebracht hat. Doch was dem Standort zum Vorteil gereichen sollte, verkehrt sich gerade ins Gegenteil. Mieter einer der beiden Wert-Konzept-Immobilien ist das Informationstechnologie-Unternehmen CSS, dem es erging wie vielen Unternehmen der Branche: Nach drastischem Kurssturz ist CSS mittlerweile ein Penny-Stock mit geringer Marktkapitalisierung. Kein gutes Omen. Anke Blumenberg von Wert-Konzept versichert allerdings: "CSS zahlt die Miete pünktlich im Voraus."

Insgesamt zeigt der Prospekt von Wert-Konzept, wie schnell solche Werbebroschüren alt werden. Denn Utrecht wird darin nicht nur als niederländisches Silicon Valley bezeichnet. Der international tätige Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL) bescheinigt der Stadt überdies, ein Standort mit "beschleunigtem Mietpreiswachstum zu sein". Die JLL-Analysten haben ihre Einschätzung aber inzwischen gründlich revidiert. Ihr Exposé vom 2. Quartal 2002 stellt für Utrecht, Amsterdam und Rotterdam "fallende Mieten" fest.

Auch die von König & Cie. genannten Leerstandsraten für Amsterdam sind alt. JLL nennt aktuelle 8,8 % "beunruhigend hoch". Der Konjunkturrückgang habe die Nachfrage nach Büroräumen abebben lassen. Das Immobilienangebot in Amsterdam sei deutlich gestiegen, auch wegen der in früheren Jahren begonnenen spekulativen Bauten, sagt Annemiek Stroosma, Analystin bei JLL Netherlands. "Kurzfristig ist keine Erholung zu erwarten."

Beruhigend für Anleger ist, dass alle Fonds langfristige Mietverträge haben, in denen ein Anstieg des Mietzinses in Höhe der Inflationsraten vereinbart ist. So ist Daimler-Chrysler 15 Jahre lang Mieter bei ABN-Amro, der niederländische Lebensmittelkonzern Ahold hat sich noch bis 2011 in den Immobilien des Fondsanbieters König & Cie. eingemietet. MPC nennt eine gewichtete Restlaufzeit der Verträge mit Mietern aus mehreren Branchen von rund acht Jahren, und Wert-Konzept hat außer CSS noch eine Banktochter des Autokonzerns Renault bis 2011 als Mieter gewonnen. In zehn bis zwölf Jahren wollen die Fonds verkaufen. Dann kann der Markt ganz anders aussehen.

Für den niederländischen Immobilienmarkt spricht, dass "die erwarteten Renditen je nach Marktsegment 0,5 bis ein Prozent über den vergleichbaren in Deutschland" liegen. Das ergab eine Umfrage unter deutschen institutionellen Investoren, die alljährlich von Troostwijk Makelaars in Auftrag gegeben wird. Danach fordern Investoren für Büroimmobilien an erstklassigen Standorten Nettoanfangsrenditen von 6,6 Prozent. Daraus ergäbe sich ein Einkaufsfaktor von rund 15,2. Das bedeutet: Der Käufer zahlt das 15,2fache der Jahresmiete. Würde ein Fonds-Initiator zu diesen Preisen kaufen, läge der Einkaufsfaktor für den Anleger wegen der Nebenkosten sicherlich über 17. Damit wäre der Fonds am Markt nur schwer zu platzieren. Die jetzt schon durch die Finanzierung mit zinsgünstigen Schweizer-Franken-Darlehen (außer MPC) und langjährigen Tilgungsaussetzungen hoch gehaltenen Ausschüttungen wären dann nur durch weitere Tricks zu retten.

Anlegern kann der Ausflug nach Holland dennoch Freude bereiten, denn die Ausschüttungen der Fonds sind weitgehend steuerfrei. Hauptsache, die Mieter bleiben zahlungsfähig und die - unterschiedlich abgesicherten - Währungsrisiken aus den Schweizer-Franken-Krediten treten nicht ein.

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