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Leistungsbilanzen geschlossener Fonds

Auf dem Tacho sind Autos oft schneller als in der Realität. Mit Leistungsbilanzen geschlossener Fonds ist es ähnlich: Ergebnisse sehen besser aus, als sie wirklich sind.

Als der berühmte Bankier Hermann Josef Abs vor vielen Jahren zur Zukunft der deutschen Wirtschaft befragt wurde, antwortete er: "Ich habe mit Prognosen immer gute Erfahrungen gemacht, ich habe nie welche abgegeben." So einfach können sich Anbieter geschlossener Fonds nicht aus der Affäre ziehen. Welcher Anleger würde schon in Immobilien, Schiffe, Flugzeuge, Windmühlen oder Filme investieren, wenn er nicht glaubte, damit in Zukunft viel Geld verdienen zu können. Also wird ihm auf mehreren Prospektseiten eine glänzende Zukunft vorgerechnet. Schlechte Erfahrungen mit falschen Prognosen treffen dann später allerdings die Anleger. Deswegen sollen die Anbieter die Treffsicherheit ihrer Prognosen in Leistungsbilanzen dokumentieren und veröffentlichen.

Da Flops in der Vergangenheit dem Geschäft in der Zukunft schaden, ist die Feststellung von Unternehmensberater Heinz Gerlach nicht verwunderlich: "Wenn die Leistungsbilanz schlecht ausfällt, wird sie erst gar nicht abgegeben." In seinem Info-Dienst "Direkter Anlegerschutz" prangert er immer wieder Initiatoren an, die keine Leistungsbilanzen veröffentlichen.

Dabei werden Leistungsbilanzen aus zwei ganz unterschiedlichen Gründen immer brisanter. Der eine: Fast alle Anbieter geschlossener Ostimmobilien-Fonds kalkulierten die Mieteinnahmen viel zu optimistisch. Diese Fonds sehen in einer Leistungsbilanz dann aber nur so lange gut aus, wie die Ausschüttungen von Mietgaranten oder zwischengeschalteten Generalmietern gezahlt werden. Nicht alle Garanten überleben dieses Zuschussgeschäft - und wenn doch, kommt für die Anleger das böse Erwachen oft nach Auslaufen der Garantiezeit. Dann erlaubt die Marktmiete womöglich keine Ausschüttungen mehr, sondern ist in schlimmen Fällen sogar noch zu gering, um die Schulden zu tilgen. Gerlach fordert deshalb, in der Leistungsbilanz, der eingenommenen Miete die Marktmiete gegenüberzustellen.

Der zweite Grund: Die neuen Prospektprüfungsrichtlinien des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) sehen vor, dass Fondsanbieter "über bisherige Leistungen berichten", sagt IDW-Geschäftsführer Gerhard Gross. Anderenfalls stehe im Prospektgutachten: "Angaben über Vorprojekte wurden nicht nachgewiesen." "Vermittler wie Anleger sollten sich dann überlegen, ob sie den Fonds vertreiben beziehungsweise Geld investieren", sagt Gross.

Was in eine Leistungsbilanz hineingehört, hat das IDW nicht vorgeschrieben. Deshalb lassen sich die verschiedene Bilanzen auch kaum miteinander vergleichen. Orientierung gibt bisher ein Fragenkatalog zur Leistungsbilanz vom Branchendienst "DFI-Gerlach-Report" (Erläuterungen dazu: Fragenkatalog zur Leistungsbilanz). Die Praxis beschreibt Jürgen Dobert, der regelmäßig Schiffsfonds analysiert, aber so: "Die Anbieter handeln nach dem Motto: Wie sehe ich am besten aus?"

Also wird gemogelt: Ein Fonds, der nicht die im Prospekt versprochenen Ergebnisse erreicht hat, wird in der Leistungsbilanz "vergessen". Dass es sich dabei um ein so genanntes "Private Placement" handelt, bei dem nur wenige, ganz besonders vermögende Anleger gezeichnet haben, soll gelegentlich die "Vergesslichkeit" verdecken". Oder: Der Flop war dem Anbieter peinlich, und er hat den Fonds deswegen aus eigenen Mitteln saniert und tut nun so, als ob es ihn nie gegeben hätte. Nummeriert der Anbieter seine Fonds durch, fallen diese Tricks schnell auf. Nur Branchenkenner können einen anderen Trick entlarven: Wenn die Leistungsbilanzergebnisse schlecht sind, wird eine neue Gesellschaft gegründet, die in ihrer Leistungsbilanz die alten Fonds nicht mehr aufführt.

Was hilft es, wenn - wie versprochen - ausgeschüttet wird, aber der Fonds seine Schulden nicht planmäßig abbaut? In vielen Leistungsbilanzen fehlt nicht nur der Soll-Ist-Vergleich für die Tilgung, sondern auch für die liquiden Mittel. Möglicherweise wurden Ausschüttungen nicht aus Gewinnen, sondern aus der Liquiditätsreserve bezahlt. Das kann sich rächen, wenn unvorhergesehen Kosten entstehen.

Apropos Soll-Ist-Vergleich: Manchmal sehen die tatsächlich erzielten Ergebnisse sogar richtig gut aus. Dass die Prognosen dennoch verfehlt wurden, weil noch mehr versprochen als gehalten wurde, fällt einem Interessenten nicht auf, wenn ihm die Planwerte vorenthalten werden. Das könnte er nur mit dem alten Prospekt - das er womöglich nicht mehr hat - aufdecken.

Spielen Währungseffekte eine Rolle, wie etwa bei Schiffsfonds und Auslands-Immobilienfonds, heißt es aufpassen. Mit welchen Kursen wurde beim Soll-Ist-Vergleich gerechnet - mit dem Planwechselkurs aus dem Prospekt, einem Durchschnitts- oder einem Stichtagskurs? Die Frage ist umso spannender, wenn Kredite in einer anderen als der ursprünglichen Währung prolongiert wurden.

Richtig aufs Glatteis können Anleger mit Renditerechnungen geführt werden. Typischerweise wird eine Rendite als interner Zinsfuß auf das durchschnittlich gebundene Kapital berechnet (Erläuterungen dazu: Berechnung von Prognoserenditen). Werden länger als geplant Verluste eingefahren, sinkt das durchschnittlich gebundene Kapital wegen der zusätzlichen Verluste. Wenn gleichzeitig aus der Reserve ausgeschüttet wird, steigt die Rendite über den Planwert, obwohl das wirtschaftliche Ergebnis schlechter ist.

Bei so viel Halbwahrheiten über die Vergangenheit kann nicht gelingen, woran der chinesische Philosoph Konfuzius glaubte: "Erzähl mir die Vergangenheit, und ich werde die Zukunft erkennen." Deswegen sollten Anleger misstrauisch gegenüber jenen sein, die gar nicht, falsch oder unvollständig informieren - mehr noch als gegenüber denen, die ihre Reinfälle ehrlich dokumentieren. Bei neuen Anbietern sollte das Management kritisch geprüft werden. Wie auch immer die Recherchen ausfallen - bei geschlossenen Fonds sind Verluste nicht ausgeschlossen.

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