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Licht im Dunkeln?

Auch nach Durchsicht der Prospekte tappen viele Immobilienfonds-Anleger im Dunkeln. Der VGI Verband Geschlossene Immobilienfonds möchte, dass seine Mitglieder ihre Angebote künftig besser ausleuchten.

Manche Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist richtig verlockend. Die Prognoserechnung verspricht hohe Ausschüttungen und satte Wertsteigerungen. Doch woher kommt?s? Vielleicht wurde an diesen Rendite-Rädchen gedreht:Mieten sind häufig an die Inflationsrate gekoppelt. Wenn eine Miete von 100 000 DM jährlich um 2,5 Prozent steigt, zahlt der Mieter nach zehn Jahren 128  008 DM Miete - mit drei Prozent gerechnet, sind es 134 391 DM.

Zieht der Mieter aus, fallen Revitalisierungskosten an, etwa weil der neue Mieter einen anderen Zuschnitt der Räume wünscht. Wände verrücken kostet Geld. Und Zeit - Zeit, in der keine Miete fließt, weswegen das Mietausfallwagnis zu berücksichtigt ist. Zuvor hält noch der Makler die Hand auf, der den Mieter vermittelt hat. Anschlussvermietungskosten heißt diese Position.

Die Zinssätze für Hypothekendarlehen betragen zurzeit knapp sechs Prozent. Nur große Optimisten glauben, dass der Anschlussfinanzierungssatz in zehn Jahren genau so gering ist. Sollten die Zinssätze wesentlich höher sein, rächt es sich, wenn vorher nicht oder wenig getilgt wurde. Wenn für die Instandhaltung einer Büroimmobilie nur ein Prozent der Jahresnettomiete einkalkuliert war, fällt die Ausschüttung womöglich nach der nächsten größeren Reparatur ganz aus.

Was bleibt vom später höheren Verkaufspreis einer Fondsimmobilie übrig? Realistische Veräußerungserlöse sind gefragt. Ein Beispiel: Gekauft wird zu 1,4 Millionen DM, dem 14-fachen der Jahresmiete. Nach zehn Jahren soll verkauft werden. Die Miete beträgt dann 130 000 DM. Das 14-fache: 1,82 Millionen DM. Nur: Der Anleger muss unvermeidliche Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren bezahlen und darüber hinaus diverse mehr oder weniger sinnvolle Dienstleistungen honorieren. Vor allem bezahlt er die Vermittler, die ihm das Angebot schmackhaft gemacht haben. Zu guter letzt hat er zusammen mit anderen die Immobilie für 1,68 Millionen DM gekauft. Statt 420 000 bleiben nur 140 000 DM übrig.

Manche dieser Rendite-Stellschrauben findet der Anleger überhaupt nicht im Prospekt. Das soll anders werden. Der VGI Verband Geschlossener Immobilienfonds hat ein Papier zu künftigen Prospektierungsstandards vorgelegt. Danach müssen alle diese Punkte in "angemessenem Umfang" berücksichtigt und die Höhe der Kalkulationssätze begründet werden. Die Begründung dürfte beispielsweise schwer fallen, wenn in einer Prognoserechnung über 15 Jahre mit der Durchschnitts-Inflationsrate von 20  Jahren gerechnet wird. Die 20 jährige ist nämlich höher. Immobiliengutachter Hartmut Bulwien sagt, dass Prognosezeitraum und herangezogene Vergangenheitsperiode gleich lang sein sollten.

Doch wie hoch sind realistische Revitalisierungs- und Instandhaltungskosten? Im VGI seien Werte von unter einem Prozent der Herstellkosten für Wohnimmobilien und um fünf Prozent für Bürogebäude und Einkaufszentren für die Gebäuderevitalisierung diskutiert worden, sagt Claus Hermuth, Vorstandschef des VGI-Mitglieds DCM. Instandhaltungsrücklagen von drei Prozent der Jahresnettomiete für neue Bürogebäude seien konservativ gerechnet, für Einzelhandelsimmobilien 3,5 Prozent realistisch, sagt

Wenn das Muster zur Mittelherkunft und Mittelverwendung Standard ist, dürfte es schwer fallen, Nebenkosten klammheimlich in den Immobilienpreis einzurechnen, um bei den Nebenkosten besser auszusehen. Denn vom Architektenhonorar bis zum Verkehrswertgutachten sind alle Positionen einzeln aufzuführen.

Bevor man jemand Geld anvertraut, sollte man wissen, was er in der Vergangenheit mit anderer Leute Geld erreicht hat. Darüber gibt die Leistungsbilanz des Auskunft. Wenn sie wie gefordert "aussagekräftig" und "vollständig" sein soll, genügt der Vermerk "Ausschüttungen wie prospektiert" nicht. Für Fondsanalyst Stefan Loipfinger ist die Leistungsbilanz Thema Nummer eins. "Der VGI-Standard ist doch zu 95 Prozent von der IDW-Richtlinie S 4 abgekupfert, die für seriöse Anbieter längst Standard ist", sagt Loipfinger.

Über die Leistungsbilanz ist Streit vorprogrammiert. Bruno Stollwerk, Vertriebschef des VGI-Mitglieds Wert- Konzept, sagt: "Wer viel im Osten gemacht hat, muss zwangsläufig einen grauen Punkt auf der Weste haben." Den wird er nicht so gerne zeigen wollen. Ob die VGI-Mitglieder, die nur einen Teil der Branche repräsentieren, wenigstens die Vorschläge zu den Standards komplett umsetzen? Wilfried Tator, Fondsanalyst des Branchendienstes "DFI-Gerlach-Report", ist skeptisch. Ihn wundert sowieso, dass sich "Anbieter zu Anlegerschützern entwickeln." Vielleicht sind es die sinkenden Platzierungszahlen. Dann könnten sogar die Vertriebe Anlegern helfen, mehr Transparenz durchzusetzen. Hermann Winkler, beim VGI-Mitglied AWD fürs Immobiliengeschäft zuständig, ist zurückhaltend: "Wir neigen dazu, die Richtlinien zum Bestandteil von Vertriebsvereinbarungen zu machen."

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