Moerschen aus Manhatten
Spreu und Weizen

Gewerbliche Immobilienkredite bereiten den US-Bankaufsehern Kopfschmerzen. Sie beobachten mit wachsender Sorge, wie das Volumen in dieser Kreditkategorie seit Jahren wächst. Die Sorge ist zumindest teilweise berechtigt.

Denn gewerbliche Immobiliendarlehen (englisch: Commercial Real Estate, abgekürzt CRE) sind zwar nicht per se riskanter als andere Kreditkategorien. Doch Fehler bei der Kreditvergabe führen schneller zu hohen Verlusten.

Was fahrlässig vergebene gewerbliche Immobilienkredite anrichten können, zeigte in Deutschland die spektakuläre Pleite des Unternehmers Jürgen Schneider, die hohe Abschreibungen bei dessen Banken verursachte. In den USA machte eine Krise am Immobilienmarkt Anfang der 90er-Jahre viele Bauprojekte unrentabel und trieb nicht nur Entwickler, sonder auch mehr als zweitausend, meist kleine Banken in die Pleite.

Heute warnt der US-Einlagensicherungsfonds (Federal Deposit Insurance Corporation, FDIC), dass mehr Banken als in den 80ern eine hohe Konzentration bei gewerblichen Immobiliendarlehen aufweisen. Mehr als 2 500 US-Banken – jedes dritte der FDIC angeschlossene Institut – hat CRE-Kredite in der Bilanz, die mehr als das Dreifache ihres regulatorischen Eigenkapitals ausmachen. Mit anderen Worten: Wenn in einem theoretischen Krisenszenario mehr als ein Drittel dieser Kredite abgeschrieben werden müsste, wäre das Kapital dieser Banken komplett aufgezehrt.

Viele Banken beklagen zu Recht, dass die US-Aufseher sehr grobe Indizien verwenden, um die Risiken aufzuspüren. Eine erfahrene Bank schätzt konservativ ab, ob eine gewerbliche Immobilie die beantragte Finanzierung tragen kann. Wer dazu noch Sicherheiten wie etwa persönliche Garantien vom Bauträger erhält, kann sich eine hohe Konzentration bei CRE-Krediten durchaus erlauben.

Dagegen fahren Banken, die erst kürzlich und mit lockeren Standards ins CRE-Geschäft eingestiegen sind, ein weitaus höheres Risiko. Die Herausforderung für die US-Bankaufseher liegt darin, die Spreu vom Weizen zu trennen, bevor die nächste Krise am Immobilienmarkt diese Aufgabe übernimmt.

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