Nach Seniorenresidenzen und Musicalhallen stehen derzeit Wellness-Tempel hoch im Kurs
Immobilien für Fitness und Gesundheit

Büros und Läden sind auf Dauer zu langweilig und zu wenig für den Markt der gewerblichen Immobilien. Auf der Suche nach Alternativen hat die Branche einen der wenigen Sektoren mit ungebrochenem Wachstum ins Auge gefasst: Sport-, Fitness- und Wellness-Anlagen. Doch bei den Geldgebern gibt es noch Skepsis.

KÖLN. Winfried Siebers, Vorstandsvorsitzender der BTV Development AG, ist durchaus offen für ausgefallene Immobilienkonzepte: "Auch wir suchen selbstverständlich nach Alternativen zu herkömmlichen Nutzungen, vor allem in schwierigen Märkten", gibt der Düsseldorfer Projektentwickler zu. Angesichts schwächelnder Büromärkte und einer angespannten Wirtschaftslage im Einzelhandel scheint die Idee nicht schlecht, Objekte für andere als die hinlänglich bekannten Büro- oder Ladenmieter zu entwickeln.

Als besonders viel versprechend gelten zur Zeit Wellness-Konzepte. "Dieses Thema hat tatsächlich eine hohe Konjunktur", beobachtet Günter Vornholz, Experte der NordLB. Und Thomas Beyerle, Researcher der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds bestätigt: "Deutschland gilt als aussichtsreicher Freizeitmarkt, entsprechend suchen internationale Betreiber nach geeigneten Standorten und Objekten für luxuriöse Fitness-Einrichtungen." Denn die simple "Muckibude" hat ausgedient, heute sind "Wellness-Tempel" gefragt, die dem gestressten Großstädter ein ausgeklügeltes "Fitness-Relax-Verwöhn-Verschön-Programm" versprechen.

"Wir suchen nur Objekte mit mindestens 5000 Quadratmetern Fläche, in denen in jedem Fall ein Schwimmbad realisierbar sein muss", umreißt Diana Wojahn, in der Geschäftsleitung des Immobilienberaters Engel & Völkers für den Bereich Projektentwicklung verantwortlich, den Auftrag ihres Kunden Aspria. Unter diesem Markennamen wollen der Brite Peter Beckwith, Gründer mehrerer Clubs in London und Mailand, und die New Yorker Fondsgesellschaft Apollo Real Estate Investment Fund in den kommenden Jahren gleich mehrere so genannter Lifestyle Clubs in ganz Europa etablieren. "Zielgruppe sind Familien", präzisiert die Hamburgerin, "deshalb suchen wir bevorzugt Standorte in klassischen Wohngebieten".

Die erste Anlage der Hansestadt eröffnet in diesem Oktober im Alstertal, schon am 30. September soll es in Berlin-Charlottenburg so weit sein. Einen Tag später feiert ein anderer Betreiber seine Hauptstadt-Premiere: Meridian Spa eröffnet einen Club in den Spandau Arcaden. Die britische Fitness-Kette Holmes Place, mit 65 Clubs in elf Ländern einer der Größten der Branche, ist schon in Berlin: Im Quartier 205 in der Friedrichstraße betreibt sie auf 5 000 Quadratmetern ihren "Lifestyle Club". Anfang 2003 soll es auch in Hamburg so weit sein, es folgen Köln und Düsseldorf. Insgesamt, so die DEGI, könne man damit rechnen, dass in den kommenden Jahren bundesweit bis zu 4000 neuer Clubs entstünden.

Schnelllebige Märkte

Auch wenn das Interesse auf Seiten der Betreiber groß ist: Finanzierer und Investoren bleiben skeptisch, wie BTV-Vorstand Siebers immer wieder erlebt: "Betreiberkonzepte werden insbesondere im Investmentmarkt nicht goutiert." Kein Wunder, denn auch Banken sind zurückhaltend: "Die Marktstrukturen sind extrem schnelllebig", erklärt DEGI-Experte Thomas Beyerle, "was gerade bei einem Langfrist-Investment wie der Immobilie das Finanzierungsrisiko erhöht". Im Vergleich zu Officegebäuden sind die Investitionskosten durchweg höher, der Mietertrag indes liegt kaum über einer vergleichbaren Büromiete. Hinzu kommt das Risiko späterer Umnutzung: Kommt der Betreiber in Schwierigkeiten und findet sich kein neuer Mieter aus derselben Branche, muss das Objekt komplett umgestaltet werden. "Die Frage der Drittverwendbarkeit spielt bei der Beurteilung eine große Rolle", weiß Nord/LB-Experte Günter Vornholz.

Trotz der Vorbehalte aber wollen Kapitalanlagegesellschaften nicht auf das Geschäft mit dem Wellnessboom verzichten. So eröffnet am 1. November im Obergeschoss des Kieler Einkaufscenters "Sophienhof" ein Objekt des DEGI Grundwert-Fonds, ein Club der britischen Kette Invicta Leisure. Auch die Düsseldorfer Ideenkapital AG setzt mit ihrem geschlossenen Fonds Validia 2 auf Wellness: Das Neubauobjekt in Hamburg-Barmbeck ist für 25 Jahre an Holmes Place vermietet.

"Wenn das Betreiberkonzept auf den deutschen Markt zugeschnitten und richtig dimensioniert ist", sagt Carl Otto Wenzel, Vorstandssprecher der Wenzel Consulting AG und ausgewiesener Experte für Freizeitprojekte, "kann ein solches Investment sehr lohnenswert sein". Dabei heißen die Faustregeln: Pro Quadratmeter Fläche muss ein Clubmitglied gewonnen werden, außerdem sind laufende Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung unabdingbar. "Werden diese Regeln befolgt, liegt die Betreiberrendite durchaus im zweistelligen Bereich."

Von solchen Ergebnissen können die Betreiber von Multifunktionshallen und erst recht Fußballstadien nur träumen. "Bei Stadien ist es schwer, überhaupt schwarze Zahlen zu schreiben", weiß Berater Wenzel, "bei Hallen ist das schon eher möglich". Bedingung: Pro Jahr müssen zwischen 120 und 140 Veranstaltung ins Haus geholt werden, erst dann ist der Break-even erreicht. "Ein sehr harter Job", urteilt Wenzel, "selbst für ein hoch professionelles Veranstaltungsmanagement". Für Günter Vornholz, Autor einer Nord/LB-Studie zur Finanzierung von Fußballstadien, ist das Urteil ebenso eindeutig: "Eine rein privatwirtschaftlich finanzierte Arena kann nicht rentierlich betrieben werden."

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