Nebenkosten-Erlass verunsichert Anbieter und Anleger
Geschlossene Immobilienfonds verlieren Steuervorteile

Ein Erlass, der eigentlich Nebenkosten ins Auge fasst, beunruhigt die Branche der Immobilienfonds. Diese könnten Steuervorteile verlieren.

DÜSSELDORF. "Auf die Immobilie kommt es an. Der Steuervorteil ist nur das Sahnehäubchen oben drauf." Anbieter geschlossener Immobilienfonds wiederholen diesen Satz immer wieder - gerade so, als ob Anleger mit tollen Immobilien statt mit hohen Steuervorteilen geködert würden.

Doch wenn der Entwurf eines Erlasses zur steuerlichen Behandlung der Nebenkosten in Kraft tritt, fällt das "Sahnehäubchen" womöglich ganz weg, und es kommt tatsächlich nur noch auf die Immobilie an. Unter den Erlass werden geschlossene Fonds fallen, mit deren Vertrieb nach dem 31. Dezember 2001 begonnen wurde oder Altfonds, deren Platzierung in diesem Jahr nicht abgeschlossen wird.

Für die Anfangsverluste sorgen bisher Werbungskosten, verursacht durch eine Vielzahl von Gebühren für Dienstleistungen und Garantien sowie Finanzierungskosten. Im für die Branche unangenehmsten Fall zählen auch Damna nicht mehr zu den Werbungskosten, sondern zu den Anschaffungskosten. Bisher war es möglich, bis zu 10 % eines Auszahlungsabschlags auf die Darlehenssumme steuermindernd geltend zu machen. Für den Berliner Finanzrichter Hans-Joachim Beck sind Schuldzinsen und das Damnum "konsequenterweise als Anschaffungskosten zu behandeln, soweit sie auf die Bauzeit entfallen". Fonds, die eine fertig gestellte Immobilie kaufen, könnten Damna weiterhin als Werbungkosten ausweisen.

Werden frühere Werbungskosten zu Anschaffungskosten, dann müssen sie über die gleiche Laufzeit wie die Immobilie abgeschrieben werden. Für Bürogebäude beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre, für Fachmärkte auf der grünen Wiese oft 30 Jahre. Denkmal-Fonds können die anteilig auf den Modernisierungsaufwand entfallenden Nebenkosten innerhalb von zehn Jahren abschreiben.

Eine Möglichkeit, den Folgen des Erlasses auszuweichen, wäre der Verzicht auf ein "einheitliches Vertragskonzept". Die einfachste Variante: der so genannte Blind Pool. Bei Anlegern würde Geld für den Kauf einer bis dahin unbekannten Immobilie eingesammelt. "Der Blind Pool ist ein gefundenes Fressen für die Banken, weil sie einen Vertrauensbonus gegenüber einem mittelständischen Fondsanbieter haben", sagt Bruno Stollwerk, Vertriebsleiter des zur IVG gehörenden Anbieters Wert-Konzept. Dietmar Schloz, Geschäftsführer der Hypo-Vereinsbank-Tochter H.F.S., entgegnet: "Ich glaube nicht, dass der Anleger Immobilien als Blind Pools akzeptieren wird." Die Verlustzuweisungen eines Blind Pools seien nur um zehn Prozentpunkte höher, also kein Ausgleich für das viel größere Risiko. Schloz sieht einen Ausweg darin, Dienstleistungs- und andere Verträge vor dem Beitritt offen zu lassen, etwa den Darlehensvertrag. Der Fonds könnte dann z.B. für die Ablösung der Zwischenfinanzierung in der Betriebsphase unter mehreren Angeboten wählen.

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