Neubautätigkeit und Fertigstellungen hinken der starken Nachfrage in einigen Ballungszentren hinterher
Gutes Klima auf dem deutschen Immobilienmarkt

Fehlende Büroflächen in einigen Ballungszentren einerseits und eine aufgrund der abgekühlten Konjunktur nur punktuell leicht gebremste Nachfrage andererseits bilden die Kulisse für eine insgesamt stabile Entwicklung auf dem Markt gewerblicher Immobilien in Deutschland.

HB DÜSSELDORF. In den Immobilienhochburgen weist das erste Halbjahr 2001 weitgehend positive Trends auf: Umsätze auf hohem Niveau, sinkende Leerstandsraten und stabile Preise sorgen für ein freundliches Investitionsklima. Die Umsatzzahlen sind in München (plus 17 %) und Düsseldorf (plus 33 %) im Vergleich zum 1. Halbjahr 2000 erheblich gestiegen. Eine unverändert hohe Nachfrage auch in Frankfurt, Hamburg und Berlin lässt auf eine Annäherung an die Rekordumsätze des Vorjahres hoffen, selbst wenn die Halbjahresdaten hinter denen des Vorjahres zurückbleiben. Deutlich reduziert haben sich auch die Leerstände. "Mit Raten von 0,5 Prozent in München, 1,2 Prozent in Stuttgart, 1,8 Prozent in Frankfurt und Hamburg weisen alle Trends nach unten", erkennt Andreas Suffrian von der Daimler-Chrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH, Stuttgart.

Auch in Berlin sanken die Leerstände immerhin auf 7 %, wobei die internationalen Immobiliendienstleister DTZ und Jones Lang LaSalle auf ein massiv gesteigertes Anfragenvolumen nach gewerblichen Immobilien in der Bundeshauptstadt hinweisen. Mit einem Drittel der umgesetzten Büroflächen konnte der Teilmarkt innerstädtisch Ost das größte Umsatzvolumen aufweisen. Die zur Verfügung stehenden Flächen waren, bezogen auf die jeweilige Ausstattungsqualität, gleichmäßig nachgefragt. Flächen mit durchschnittlicher Ausstattung stellen 63 % der Leerstände und 61 % der Umsätze. Die zu erzielenden Spitzenmieten steigerten sich im Vergleich zum Vorjahr nicht. Sie blieben stabil auf dem Wert von 60 Mark je Quadratmeter.

Beachtenswert ist der Trend zu Vertragsabschlüssen über in Bau oder Sanierung befindlichen Büroflächen. Plakatives Beispiel ist hier München. Gerade noch 9 % der 220 000 Quadratmeter gewerblicher Flächen, die in den ersten beiden Quartalen 2001 fertig gestellt wurden, standen dem Markt noch zur Verfügung. Der Immobilienmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt ist leergefegt. Dies gilt vor allen Dingen für das eigentliche Stadtgebiet. Nennenswerte Leerstände findet man höchstens in der nördlichen Region. "München hat seine Vorrangstellung gegenüber Frankfurt deutlich ausgebaut", betont Dr. Mathias Müller, Vorsitzender Geschäftsführer der DTZ. "Am High-Tech Standort München wurden fast doppelt soviel Flächen vermietet, wie in der deutschen Finanzhauptstadt." Auch die rege Bautätigkeit in der Region wird nur zögerlich für eine Entlastung sorgen, da die Nachfrage und der Anteil der vorvermieteten Flächen hoch ist. "Es sind besonders die erstklassigen Büroflächen, die auch langfristig Spitzenrenditen versprechen", äußert sich hierzu Michael Kindt, Geschäftsführer der DIV Deutsche Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft mbH.

In Frankfurt sind die Mieten, bedingt durch hochpreisige Abschlüsse im jüngsten Nachfragehoch, deutlich angestiegen. Zwischen April und Juni wurde bei Jones Lang LaSalle ein Anstieg der Spitzenmiete um 6 % auf 95 Mark je Quadratmeter registriert. Spitzenreiter hinsichtlich der Mietpreissteigerung ist das Frankfurter Westend mit einem Anstieg der Durchschnittsmiete um 27 %. Für annähernd ein Fünftel aller in Frankfurt neu angemieteten Flächen wurde ein Quadratmeterpreis von 60 Mark und mehr vereinbart. Allerdings sind die Büroflächenneuanfragen im zweiten Quartal im Vergleich zum ersten um 28 Prozent rückläufig.

Keine Trendwende zugunsten der Mieter in Sicht

Zu den Investitionschancen in Frankfurt meint Rainer Hamann, Geschäftsführer der Düsseldorfer WestFonds GmbH: "Der ungebrochene Bedarf an High-End-Büroflächen verspricht ein dauerhaft hohes Mietniveau und starke Renditen". Eine Trendwende zugunsten der Mieter ist wegen der niedrigen Fertigstellungsquote nicht in Sicht.

Ähnlich auch die derzeitige Situation in Hamburg. Laut Jones Lang LaSalle hinken Neubautätigkeiten und Fertigstellungen der starken Nachfrage hinterher. Entsprechend hoch ist mit knapp 70 % dort auch der Anteil vorvermieteter und eigengenutzter Flächen. Die Spitzenmiete ist im ersten Halbjahr um über 10 % auf 56 Mark je Quadratmeter gestiegen. Besonders nachgefragt ist derzeit der Teilmarkt Hamburg West wo sich der Büroflächenumsatz vom ersten auf das zweite Quartal verneunfachte.

Deutlich gesteigerte Umsätze (plus 33 %), eine leicht angestiegene Leerstandsrate (3,6 %) und stabile Spitzenmieten (44 Mark je Quadratmeter) kennzeichnen den Düsseldorfer Immobilienmarkt. Entgegen des Nachfragetrends in anderen Städten lag in Düsseldorf das Hauptaugenmerk der Kunden auf dezentralen Submärkten, wie Neuss und Ratingen. Auch gibt es nur noch hier, bedingt durch den regionalen Wirtschaftsschwerpunkt Telekommunikation, nennenswerte Zuzüge ortsfremder Firmen.

"Die Nachfrage kommt im wesentlichen von ortsansässigen Unternehmen", so zusammenfassend Herbert Beinlich, Leiter Unternehmenskommunikation der IBAG, Berlin. Vor allem die großen Firmen der Old Economy expandieren oder entwickeln Bedarf nach neuen oder moderneren Büroflächen. Sie werden es vermutlich auch sein, die nach dem Niedergang des Neuen Marktes dort freiwerdende Nischen besetzen, mit entsprechender Flächennachfrage.

In Folge der schmerzhaften Erfahrungen, die so mancher Anleger auf den Aktienmärkten machen musste, können sich die Immobilienmärkte wieder als erfolgversprechendes Anlageareal profilieren. "Der Weg zur schnellen Mark ist gefährlich, das haben viele in der allgemeinen Euphorie vergessen. Heute gibt es ein neues Risikobewusstsein und die Anleger werden sich auf die solide Wertsteigerung der hochwertigen Immobilie rückbesinnen", meint Hans-Dieter Wunderlich, Geschäftsführer der Corum Immobilien-Consulting GmbH München.

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