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Neubauten für alte Menschen

Die Zahl der Deutschen nimmt ab, doch der Bedarf an Wohnflächen steigt weiter. Gesucht werden künftig altersgerechte Immobilien.

Bei Eigentumswohnungen gilt: je höher, desto teurer. Wer sich die eigenen vier Wände in den oberen Stockwerken sichert, der bezahlt für den Ausblick auf die Alpen, auf den Taunus oder die Außenalster. Dagegen sind Erdgeschosswohnungen nicht selten die Ladenhüter. Doch das ändert sich, denn die "Ageing Society", die alternde Bevölkerung, wird in den nächsten Jahrzehnten zu einer dramatischen Veränderung der Nachfrage führen. Die Mobilität zu Fuß lässt im Alter bekanntlich nach, das Treppensteigen fällt immer schwerer, deshalb werden ebenerdige Immobilien der Renner werden. Weil viele Mehrgeschosswohnungen aus dem Bauboom der 80er- und 90er-Jahre aus Kostengründen auf Fahrstühle und große Bäder verzichtet haben, ist das Angebot an altersgerechtem Wohnen noch dünn gesät.

Der Immobilienmarkt wird in den kommenden Dekaden durch die demographische Entwicklung buchstäblich auf den Kopf gestellt. Denn ab dem Jahr 2030 beträgt der Anteil der über 60-Jährigen an der Bevölkerung schon über 35 Prozent. Und die Lebenserwartung der 60-Jährigen wird dann noch mindestens 20 Jahre betragen. Für die Angebotsseite auf dem Immobilienmarkt wird dies gravierende Folgen haben, denn die Wohnungen sind einfach viel länger belegt als in der Vergangenheit. Eine Situation, für die es keine historischen Erfahrungen gibt.

Außerdem könnte die Überalterung der Gesellschaft die paradoxe Situation verschärfen, dass die Zahl der Haushalte und die beanspruchte Wohnfläche viel stärker wachsen als die Personenzahlen in den Wohnungen. So stieg laut Statistischem Bundesamt die Wohnfläche pro Kopf allein von 1993 auf 1998 von 35,4 qm auf 39,3 qm. Parallel dazu sank die Zahl der Personen je Haushalt kontinuierlich auf statistische 2,18 im Jahr 1999, Fachleute rechnen für 2015 nur noch mit einer Belegung von unter zwei Personen. Ursache ist der Anstieg der Einpersonenhaushalte auf aktuell rund 35,7 Prozent gegenüber 20 Prozent in der Nachkriegszeit. Diese "Singularisierung" könnte sich zukünftig schon deshalb verstärken, weil es immer mehr verwitwete "Senioren-Singles" gibt, da die Frauen ihre Männer wegen der höheren Lebenserwartung und des Altersunterschieds um durchschnittlich zehn Jahre überleben.

An diesem Trend wird sich nach Ansicht von Wendelin Strubelt, Vizepräsident des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, auch in Zukunft kaum etwas ändern. "Eine stagnierende Bevölkerungszahl bedeutet in aller Regel nicht, dass weniger Inanspruchnahme von Wohnraum erfolgt", sagt Strubelt. Hinzu kommen noch zwei weitere Faktoren: Einmal geht pro Jahr schätzungsweise ein Prozent der Wohnsubstanz durch Verfall verloren - unter anderem als Folge der schlechten Bausubstanz im Osten. Außerdem laufen die Betonmischer seltener: Die Baugenehmigungen für Wohnungen sanken 2000 um 20 Prozent, die Fertigstellungen um elf Prozent.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass sich das Wohnungsangebot trotz langfristig abnehmender Bevölkerung tendenziell verknappen könnte. Interessant werden könnte auch wieder der Inflationsschutz durch Immobilien, zumal die Teuerung mit zuletzt rund 3,5 Prozent so hoch war wie seit 1993 nicht mehr. Und während der Ölkrise 1973 nahm die Geldentwertung sogar bis auf knapp acht Prozent zu.

Ferner dienen eigengenutzte Immobilien auch als wichtiger Bestandteil der Alterssicherung, wobei Prof. Wolfgang Pelzl von der Uni Leipzig auf seine Forschung verweist, derzufolge Mieter rund 30 Prozent des Einkommens für das Wohnen aufbringen müssen, der Eigentümer aber nur fünf bis zehn Prozent. Doch mietfreies Wohnen bringt nur dann Vorteile, wenn die Immobilie schuldenfrei ist.

Diese Pro-Argumente heißen aber nicht automatisch, dass alle Immobilien in Zukunft eine lohnende Geldanlage sein müssen, denn die meisten Objekte von heute werden am Bedarf von morgen vorbeigebaut. Struktur und Lage der Immobilien bleiben auch in Zukunft entscheidend, um eine Wertsteigerung oder-erhaltung zu erzielen. Aber die Anforderungen an die unmittelbare Infrastruktur werden sich fundamental verändern, meinen die Zukunftsforscher. "Die medizinische Infrastruktur wird zum Kernfaktor für die Standortwahl", sagt Raumplaner Strubelt voraus. Gemeinden, die hier passen müssen, erleben in Zukunft hohe Wertverluste bei den Einfamilienhäusern, erklärt ein Experte. Und Andreas Heigl vom Trend Research der Hypo-Vereinsbank gibt zu bedenken, dass sich die regionalen Ungleichgewichte durch die demographische Entwicklung noch verstärken können. "Selbst wenn in Deutschland die Bevölkerung noch stärker schrumpft als befürchtet, München wird weiter gefragt bleiben", bringt es Heigl auf den Punkt. Die regionalen Unterschiede fielen viel stärker ins Gewicht als die übergelagerten Trends, was man am Leerstand von einer Million Wohnungen in den neuen Bundesländern studieren könne.

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