Neugeschäft läuft gut
Essen Hyp will schlechtes Rating schnell verbessern

Vorstandschef Schulte-Kemper hofft, Standard & Poor?s mit einer hohen Rendite überzeugen zu können.

FRANKFURT/M. Die Hypothekenbanktochter der Commerzbank, Essen Hyp, will das Immobilienfinanzierungsgeschäft stärker ausbauen als bislang geplant. Zugleich will sie ihre Kosten am Kapitalmarkt trotz des schlechten "BBB+"-Ratings von Standard & Poor?s senken.

"Das Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung läuft sehr gut", sagte Hubert Schulte-Kemper, Vorstandsvorsitzender der Essen Hyp, dem Handelsblatt. Er hält jetzt 2,5 Mrd. Euro Neugeschäft für möglich. Mitte März war er von 2,0 Mrd. Euro als Obergrenze ausgegangen. Rund 30 % der neuen Immobilienfinanzierungen wolle die Bank im Ausland abschließen. Die Repräsentanz in New York soll im zweiten Halbjahr starten. Büros in Paris, London und Brüssel arbeiten bereits.

Anders als ihre Wettbewerber ist die Essen Hyp erst vor drei Jahren in die Immobilienfinanzierung eingestiegen. Sie hatte sich vorher auf die Staatsfinanzierung konzentriert. Ihr Engagement in der jungen Geschäftssparte lag daher in 2002 etwa 20 % unter dem Durchschnitt der Mitglieder des Hypothekenbankverbandes (ohne Aareal).

Mit einer Eigenkapitalrendite von knapp 14 % nach Steuern (2004 geplant: 15 %) und einer KostenErtrags-Relation von 12,4 (11,4) % ist die Bank so rentabel und effizient wie keine andere. Schulte-Kemper steht aber vor der Aufgabe, die Refinanzierungskosten der Bank günstig zu halten. Ein Problem ist das relativ schlechte Rating von S&P, deren Analysten die Bank mit "BBB+" (mittlere Bonität) und negativem Ausblick bewerten. Gespräche von Essen Hyp und Commerzbank mit S&P im Mai führten nicht zu einer Ratingverbesserung. Moody?s und Fitch bewerten die Bank zwei Stufen besser mit "A2" bzw. "A-" (gute Qualität) und stabilem Ausblick. "Wir nehmen das schlechte Rating von S&P nicht hin und arbeiten intensiv daran, es zu verbessern", so Schulte-Kemper. Er will die Analysten in weiteren Gesprächen durch gute Zahlen und die langfristig enge Einbindung in den Commerzbank-Konzern überzeugen. S&P war gestern nicht für eine Stellungnahme zu erreichen. Dank einer veränderten Emissionspolitik habe die Essen Hyp aber ihre Refinanzierungskosten von im Schnitt zehn Basispunkten über dem Interbankenzins Libor gegen Jahresende 2002 auf jetzt fünf Basispunkte Aufschlag senken können. Die Strategie: mehr kleinere, maßgeschneiderte Emissionen statt derzeit teure Jumbo-Emissionen. Da die Renditeaufschläge auf Jumbos sinken, plant Schulte-Kemper für Juli wieder, einen Jumbo aufzulegen.

"Der Kapitalmarkt hat eine gespaltene Meinung zur Essen Hyp", meint Analyst Christoph Anhamm von ABN Amro. "Auf der einen Seite schlagen die unsichere Ertragslage der Konzernmutter Commerzbank und mögliche Herabstufungen ihres Ratings auf die Essen Hyp durch." Auch die stark unterschiedlichen Ratingnoten der Essen Hyp selbst beunruhigen manche Investoren. Andererseits stehe sie mit ihren Zahlen an der Spitze der Branche, betreibe eine intensive Investorenpflege und sei transparenter als alle Wettbewerber. Anhamm sagt zum S&P-Rating: "Der Kapitalmarkt hat, wenn überhaupt, nur marginal auf das relativ schlechte Rating reagiert." Die Investorenbasis sei aber wegen des geteilten Ratings sicher kleiner als bei einem Emittenten mit unzweifelhaftem "AA"-Rating. Im Vorjahr hätten Spekulationen über die Bonität der Commerzbank auch die Essen Hyp sehr belastet. Der Hypothekenbank sei es aber gelungen, die Ausweitung der Spreads (Renditeaufschläge) durch Transparenz abzufedern. "Es gibt in der Branche keine andere Bank, die so detailliert und aktuell informiert. Das bringt ihr einen Finanzierungsvorteil, der aber nicht zu messen ist."

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