Notare im Stress
Immobilien nicht unter Zeitdruck kaufen

Alle Jahre wieder werden auf den letzten Drücker kurz vor Jahresende Mietwohnungen als Steuersparmodelle verkauft. Doch in diesem Jahr hat der Gesetzgeber erstmals zum Schutz vor Reinfällen eine Hürde aufgebaut: Der Kaufvertrag soll zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Doch diese Regelung lässt sich unterlaufen.

DÜSSELDORF. "In dieser Zeit gibt es ein unheimliches Gerangel um Notartermine", weiß Hans-Peter Gippert, Geschäftsführer der Wert Holding GmbH, -Konzept deren Tochtergesellschaften Wohnungen zur Kapitalanlage und geschlossene Immobilienfonds anbietet. Für den Stress sorgen in diesem Jahr gleich zwei Käufer-Gruppen. Zum einen sind es die Häuslebauer, die noch von der zum Jahresende auslaufenden, üppigen Eigenheimzulage profitieren wollen. Zum anderen sind es - wie jedes Jahr - diejenigen, die sich noch kurz vor Jahresende Steuervorteile verschaffen möchten.

Die Häuslebauer seien in der Regel besser auf den Immobilienkauf vorbereitet, weil sie sich meist lange vorher Gedanken darüber gemacht haben, wie die eigenen vier Wände aussehen sollen, und ob das Einkommen zur Finanzierung reicht, sagen Notare.

Ganz anders und viel zu oft unsauber läuft das Geschäft mit den Rendite-Wohnungen ab. Peter Lischke von der Verbraucherzentrale Berlin kennt die Verkaufsmuster dubioser Vermittler von Anlagewohnungen aus langjähriger Beratungspraxis. So würden Geschäfte beispielsweise durch angebliche Umfragen telefonisch angebahnt. "Sind Sie nicht auch der Auffassung, dass Sie zu viel Steuern zahlen? Möchten Sie Steuern sparen?", mit diesen Fragen würden Menschen in Verkaufsgespräche verwickelt.

Kein Steuerzahler wird auf diese Frage mit "Nein" antworten. Und schon wird er den Verkäufer eines "sehr gut ausgestatteten Apartment in Top-Lage", das zudem auch noch regelmäßig hohe Mieteinnahmen abwerfen soll, nicht mehr los. Und weil er gar nicht genug Geld hat, um die angebotene Eigentumswohnung zu kaufen, bekommt er den Kredit gleich mitgeliefert. "In der Regel merken die Leute erst im Nachhinein, worauf sie sich da eingelassen haben", sagt Verbraucherschützer Lischke. Viel Zeit zum Überlegen wird ihnen nicht gelassen. Denn unseriöse Vertriebe schleppen ihre Opfer gleich zum "Mitternachtsnotar". So nennt die Branche jene Notare, die als Erfüllungsgehilfen der Abzocker bis spät in die Nacht die gesetzlich vorgeschriebene Beurkundung von Immobilienverkäufen vornehmen.

Vor solchen unsauberen Verkaufspraktiken soll das seit August geltende "OLG-Vertretungsänderungsgesetz" schützen. Darin enthalten ist auch eine Ergänzung zum Beurkundungsgesetz. Sie gilt allein für Immobilienverkäufe zwischen Profis und Laien, also dann, wenn eine Privatperson als Selbstnutzer oder Kapitalanleger eine Immobilie von einem Bauträger oder Immobilienhändler kauft. Die Ergänzung besagt, dass dem Verbraucher ausreichend Gelegenheit gegeben werden muss, den Notarvertrag zu prüfen. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass dies im "Regelfall" dadurch geschieht, dass dem Verbraucher der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegt".

Wer nun glaubt, weil er heute noch keinen Notarvertrag in den Händen hält, könne er in diesem Jahr nicht mehr Immobilienbesitzer werden, der irrt. Es gilt: Keine Regel ohne Ausnahmen. Die vierzehntägige Wartefrist ist nämlich nicht zwingend. "Wenn auf Grund besonderer Umstände eine Einhaltung der vierzehntägigen Frist nicht möglich ist, wird der Notar ganz besonders prüfen, ob der Verbraucher sich ausreichend auf den Beurkundungstermin vorbereiten konnte", erläutert Dirk Solveen, stellvertretender Geschäftsführer der Rheinischen Notarkammer, und ergänzt: "Das gilt auch, wenn der Notar wegen des drohenden Verlustes der Eigenheimzulage um Beurkundung vor Ablauf der vierzehntägigen Wartefrist gebeten wird." Stellt sich hinterher heraus, dass die Frist zu kurz war, riskiert der Notar Schadenersatzforderungen. Solveens Faustregel: "Je umfangreicher das Vertragswerk, desto länger die Vorbereitungszeit."

Die Verträge zwischen Käufern und Verkäufern von Anlagewohnungen sind häufig besonders lang, denn die Vermittler sichern in den Notarverträgen auch Nebenkosten wie ihre Provisionen ab. Das spricht für die Frist von vierzehn Tagen.

Deshalb rät Verbraucherschützer Lischke potenziellen Käufern von Wohnungen als Steuersparmodell auch kurz vor Jahresende: "Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen. Die Steuerersparnis nützt Ihnen nichts, wenn die Wohnung hinterher keine Rendite abwirft."

Um abschätzen zu können, ob der Preis der Wohnung und die vom Vermittler vorgerechneten Mieteinnahmen realistisch sind, sollte der Anleger die Wohnung vorher in Ruhe besichtigt und bei mehreren Maklern vor Ort fragen, welche Wohnungspreise und-mieten wirklich realistisch sind.

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