Offene Immobilienfonds kämpfen mit Geldflut
Hohe Zuflüsse halten an

Die 22 unter mehr als 2 000 in Deutschland vertriebenen Publikumsfonds vereinen mit knapp 80 Mrd. ein Fünftel des gesamten Fondsvermögens auf sich. Tendenz steigend.

rez FRANKFURT/M. Offene Immobilienfonds scheinen in neuem Kapital zu ertrinken: Haben private Anleger bereits 2002 immense 15 Mrd. neu in die Fonds investiert, flossen bereits im ersten Jahresviertel erneut gut 7 Mrd. hinzu. Die nur 22 unter mehr als 2 000 in Deutschland vertriebenen Publikumsfonds vereinen nun mit knapp 80 Mrd. ein Fünftel des gesamten Fondsvermögens auf sich. Tendenz steigend.

Da Immobilienfonds ihr Kapital nicht wie Wertpapierfonds binnen kürzester Zeit anlegen können, beschert ihnen der Geldsegen extrem hohe Liquiditätsquoten. Bereits 2002 hätten einige Fonds die gesetzliche Höchstgrenze für liquide Mittel von 49 % zeitweise überschritten, sagt Alexandra Merz, Analystin bei der Ratingagentur Moody?s. Aktuell halten die Fonds mit den höchsten Zuflüssen freie Mittel von bis zu 45 %.

Die Liquiditätsschwemme beurteilen Fondsexperten unterschiedlich. Moody?s-Frau Merz findet die Zuflüsse generell nicht problematisch, insbesondere für international investierende Fonds. "Es macht wenig Sinn, buchhalterisch auf die 49 % zu pochen", sagt sie. Erstens bringe ein sorgfältig getätigtes Investment in eine hochwertige Immobilie sicherlich mehr Rendite als eine schnelle Anlage am Geldmarkt. Allerdings benötigten Fonds für Käufe im Ausland teils viel Zeit, zumal die wenig transparenten Immobilienmärkte sorgfältig geprüft werden müssten. Zweitens könnten Fonds im Ausland über Hypothekenkredite Steuervorteile bei vermieteten Immobilien mitnehmen. Diese Hypotheken brächten ihnen künstlich Liquidität.

Rüdiger Sälzle, Vorstand bei Fondsconsult Research, sorgt sich dagegen über die Geldflut: "Der Druck zu investieren nimmt für die Fonds zu." Das erhöhe die Gefahr, dass man schnell mal bei einer Immobilie zulange. Generell brauchten die Fonds immer mehr Expertise, um weltweit Qualitätsobjekte zu finden. Da die Fonds inzwischen aber bei ausländischen Objektgesellschaften Minderheitsbeteiligungen eingehen dürften, könnten sie leichter mit Fachleuten vor Ort zusammen arbeiten, sagt Andreas Fink vom Fondsverband BVI. Auf Deutschland ausgerichtete Fonds hätten es schwerer, bei den sinkenden Immobilienrenditen gute Objekte zu finden, sagt Sälzle.

Gutes Management der Liquidität gehört für die Experten allerdings zu Anleger orientiertem Fondsmanagement dazu. Als positive Beispiele nennt Merz DB Real Estate und Credit Suisse Asset Management. Immer mehr offene Immobilienfonds geben das Management ihres Liquiditätsanteils an meist konzerneigene Verwalter ab. Der Großteil wird oft von Spezialfonds in Wertpapiere hoher Bonität angelegt. Moody?s hat die Kreditqualität und das Marktrisiko der Anlagen überprüft und ist mit den Fonds zufrieden. Verbessern könnten sie aber ihre Informationspolitik über Liquiditätsstrategien. "Es wäre wünschenswert, diese dem Anleger offenzulegen", meint Merz.

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