Offene Immobilienfonds sind gefragt
Die im Geld schwimmen

Wer plötzlich reich wird, weiß oft nicht, wohin mit dem Geld. In dieser Situation befinden sich die offenen Immobilienfonds.

HB. Das Problem hätten Aktienfondsmanager auch gerne: Ihre Kollegen von der Abteilung offene Immobilienfonds schwimmen im Geld der Anleger. Die Anteilskäufe überboten die Anteilsverkäufe in den ersten zwei Monaten dieses Jahres um 5,3 Milliarden Euro. Ein Rekordjahr scheint sicher.

Offensichtlich haben viele Anleger mit dem Kursdesaster den Spaß an Aktien verloren und meiden angesichts möglicher Zinserhöhungen auch Anleihen. Sicheres Vermögenswachstum heißt die Devise. Kurzfristig wird Kapital in Geldmarktfonds investiert, langfristig in offene Immobilienfonds. Doch während die Manager der Aktien-, Renten- und Geldmarktfonds Anlegergelder prompt investieren können, müssen die Kollegen von der Immobilienzunft erst nach geeigneten Objekten Ausschau halten. Dafür geht schon mal ein halbes Jahr drauf.

Dass Fonds mit Blick auf die Liquiditätshöchstgrenze deshalb in Schwierigkeiten geraten könnten, glaubt Walter Klug, Chef der Deutsche-Bank-Immobilienfondstochter DGI, nicht: "Ich bin überzeugt, dass sich in Westeuropa genug interessante Objekte finden." Den Anlegern ist es zu wünschen. Hohe liquide Mittel, die bis zur Investition in Immobilien auf dem Renten- und Geldmarkt geparkt werden müssen, ziehen die Performance nach unten, denn sie werfen weniger Rendite als Immobilien ab. Rüdiger Sälzle, Geschäftsführer der Researchfirma FondsConsult, rechnet bereits vor, dass viele, die jetzt einsteigen, nach Abzug des Agios das erste Anlagejahr mit einem Minus abschließen werden. Norbert Sowa, Produktmanager der Credit Suisse Asset Management Immobilien, bestätigt: "Wer im Vorjahr bei der Rendite eine sechs vor dem Komma hatte, wird sie in diesem Jahr hinter dem Komma haben."

Nun kennen auch die Immobilienverkäufer die dicke Brieftasche der Fonds. Das spricht für steigende Preise, zumal gleichzeitig auch für institutionelle Investoren aufgelegte Spezialfonds sowie Versicherer, Pensionskassen und Banken direkt auf den Markt drängen. Barbara A. Knoflach, Chefin der SEB Immobilien-Investment und Vorsitzende des Immobilienausschusses im Fondsbranchenverband BVI, meint dennoch, die Fonds hätten "Glück im Unglück", weil - von wenigen Ausnahmen abgesehen - die Immobilienmärkte Europas unter der Rezession gelitten hätten und deshalb die Preise niedrig seien.

Fonds, die ihre Investitionen auf Deutschland konzentrieren, haben es schwerer, Geld sinnvoll zu investieren. Der 60-Prozent-Anteil des Deka Immobilien Europa am Neugeschäft von 1,25 Milliarden Euro im ersten Quartal sei leichter unterzubringen als die 40 Prozent des primär in Deutschland investierenden Schwesterfonds, sagt Willi Alda, Vorstandschef der Deka Immobilien Investment. Dass das Inkrafttreten des 4. Finanzmarktförderungsgesetzes am 1. Juli den Fondsgesellschaften helfen wird, die aktuell hohe Liquidität noch schneller herunterzufahren, ist ein Trugschluss. Es erleichtert zwar Investitionen im außereuropäischen Ausland (s. "Neues Recht"). Doch den meisten Gesellschaften fehlt ein Team vor Ort. Die Anleger würden in Übersee vorerst nur Lehrgeld zahlen.

Zudem: Die Anlagerichtlinien älterer Fonds sehen noch keine Investitionen außerhalb Europas vor. Das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen verwehre diesen Fonds eine nachträgliche Korrektur, sagt Günther Hackeneis, Geschäftsführer der betroffenen iii GmbH. Und wenn die Fonds-Bedingungen dies zulassen, muss das neue Recht Anlegern mit drei Monaten Vorlauf angekündigt werden. Diese Ankündigungen würden voraussichtlich im Dezember mit den Rechenschaftsberichten zum üblichen Geschäftsjahresende 30. September verschickt, so dass die Gesetzesänderung erst zum 1.4.2003 greife, erläutert Norbert Sowa, Produktmanager bei Credit Suisse Asset Management Immobilien.

"Bis dahin haben die Fonds ihre Liquidität längst abgearbeitet", ist SEB-Chefin Knoflach sicher. Wenn Sowa Recht behält, flauen die Mittelzuflüsse im zweiten Halbjahr bei wieder steigender Attraktivität der Aktien ohnehin ab und sorgen für Entspannung. Für den Anleger kommt es deshalb auf die Managementkapazität an. Ein Fonds, der frische Kundengelder schneller als andere aus Kurzfristanlagen in Immobilien umschichten kann, dürfte höhere Renditen erzielen - wenn er nicht doch des schnellen Abschlusses wegen zu überhöhten Preisen kauft.

Doch Kapazität und Qualität des Managements lassen sich für Laien auch nach Begutachtung durch eine Ratingagentur kaum beurteilen (s. "Rating"). Genauso wenig kann ein Investor ohne Marktkenntnis beurteilen, ob ein Fonds zu überhöhtem Preis gekauft hat. Er merkt es erst, wenn die aus Ausschüttung und Wertzuwachs resultierende Rendite nach unten geht. Doch dann ist es zu spät. Der Ausgabeaufschlag von meist fünf Prozent ist bezahlt, also beim Ausstieg verloren, was die Rendite weiter senkt. Konsequenz: Rechenschaftsberichte studieren und beachten, dass

- hoher Liquidität niedrige Rendite folgt;

- das Risiko sinkt, je mehr Liegenschaften, Regionen, Nutzungsarten und Branchen als Mieter ein Fonds hat;

- lange Mietvertragsrestlaufzeit höhere Einnahmesicherheit bedeuten.

- mit dem Risiko die Gewinnchance sinkt.

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