OLG Dresden erschwert Vermietern Ausstieg aus befristeten gewerblichen Mietverträgen
Keine Mietkündigung wegen Abriss

Aus langfristigen Mietverträgen über Gewerberaum kommt der Vermieter nur schwer heraus, selbst wenn das Gebäude im Übrigen leer steht und eine Abrissgenehmigung der Baubehörde vorliegt. Das Oberlandesgericht Dresden hat die mit einem entsprechenden Abrissplan begründete außerordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrages für unwirksam erklärt.

crz BRÜHL. In dem Urteilsfall hatte der Vermieter einem Spielothekenbetreiber, der im Erdgeschoss eines Wohnhochhauses sein Geschäft betreibt, etwa zur Mitte des auf zehn Jahre befristeten Mietvertrages fristlos gekündigt. Er wolle das Gebäude ganz abreißen, weil sich das Objekt infolge des hohen Wohnungsleerstandes für ihn nicht mehr rentiere.

Aus diesem Grund hatte er sich bereits mit anderen Mietern auf einen Auszug geeinigt. Der Stadtrat beschloss einen neuen Bebauungsplan und erteilte dem Vermieter auf dessen Antrag hin eine Abrissgenehmigung. Als der Mieter nicht räumen wollte, zog der Vermieter vor Gericht. Er argumentierte damit, dass mit Abschluss der städtebaulichen Planung und dem Abriss der Wohngebäudes dem Mietvertrag die Grundlage entzogen werde. Die städtebauliche Planung sei an öffentliche Interessen gebunden und unterliege deshalb nicht seinem Einfluss.

Die Dresdner Richter meinten dagegen, der Vermieter habe sich selbst in die prekäre Lage manövriert. Eine außerordentliche Kündigung nach § 542 BGB komme nur für außerhalb des Risikobereichs der Mietvertragsparteien liegende Umstände in Betracht. Das Risiko der Vermietbarkeit gehöre nicht dazu. Zwar sei in der Rechtsprechung eine leerstandsbedingte "Abrisskündigung" des letzten noch im Wohnblock verbliebenen Wohnungsmieters nach Maßgabe von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als berechtigt angesehen worden. Dieser im Wohnungsmietrecht geltende ordentliche Kündigungsgrund lasse sich allerdings auf das gewerbliche Mietrecht nicht übertragen. Auch einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vermochten die Desdner Richter nicht zu erkennen, weil der Vermieter im konkreten Fall durch die Mietausfälle nicht in seiner Existenz bedroht sei.

AKTENZEICHEN:
OLG Dresden: 5 U 1270/02

Quelle: Handelsblatt

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