Performance von Immobilienfonds messen
Rating - Hilfe für Anleger?

Die Rating-Agentur Moody?s bewertet Immobilienfonds. Der Markt soll transparenter werden, hoffen die Initiatoren. Doch Branchenkenner weisen auf Lücken hin.

rrl Vor Jahren schimpfte Fondsanalyst Stefan Loipfinger über mangelnde Transparenz bei der Immobilien-Bewertung offener Immobilienfonds. Nun kontert die Branche die Kritik, in dem sie ihre Fonds durch die Rating-Agentur Moody?s bewerten lässt. Doch Loipfinger schimpft weiter. Die Differenzierung durch die Bewertungsstufen für Management- und Investmentqualität (MQ bzw. IQ) ist ihm nicht eindeutig genug, sie sei deshalb für Privatanleger kaum verständlich. Loipfinger fürchtet zudem missbräuchliche Werbung mit den auf den ersten Blick guten Noten.

Ein Beispiel: MQ und IQ des iii Fonds Nr. 1 sind nach Moody?s Definition mit "A2" zwar "sehr gut", haben aber dennoch die bislang schlechteste Note. Denn die Notenskala reicht jeweils von "Aaa" für "außergewöhnliche" Leistungen über "Aa" für "exzellente" bzw. eben "A" für "sehr gute" Leistungen, wobei die letzten beiden Kategorien zusätzliche Abstufungen von 1 bis 3 vorsehen. Es folgen "Baa" für "gute Führung", "weniger genügend" ("Ba") und das Skalenende mit "ungenügend" ("B"). Moody?s-Anlaystin Alexandra März wehrt sich: Offene Immobilienfonds seien "sehr gute Produkte", denn: "Welche Aktienfonds haben nie eine negative Wertentwicklung gehabt?""Dieses ,sehr gut? hat nicht die Bedeutung der deutschen Schulnote ,eins?", sagt März.

Auch Anleger des iii Fonds Nr. 1 haben nie Geld verloren. Doch entgangene Gewinne führen zu einem von maximal fünf möglichen Sternen für die "schwache" Performance. Wie dies zur "sehr guten" Management- und Investitionsqualität passt, erklärt iii-Geschäftsführer Günther Hackeneis so: "Moody?s hat bestätigt, dass wir bestes Kostenmanagement betreiben." In der Performance-Messung schlage der fehlende Wertzuwachs des Ostanteils von 25 Prozent durch.

Die Performance wird durch ein finanzmathematisches Verfahren ermittelt. In einem Auswahlprozess werden Gruppen ähnlich strukturierter Fonds gebildet. Kriterien sind z.B. Liquiditätsanteil und geographische Schwerpunkte. Innerhalb der Gruppe und dem Gesamtangebot wird die Performance unter Einbezug von Risikokomponenten verglichen. S & P vergibt seine Sterne anhand des Vergleichs mit der Durchschnittsperformance und bezieht die Volatilität als Risikomaß ein.

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