Rating hilft Anlegern bei der Auswahl von offenen Fonds
Geldsegen nagt an Immobilienfonds-Renditen

Sicherheit geht vor, denken Deutschlands Kapitalanleger und steigen massiv in offene Immobilienfonds ein. Allein in den ersten zehn Monaten dieses Jahres haben sie rund 14 Mrd. Euro in die 21 Fonds der dem Branchenverband BVI angehörenden Gesellschaften gepumpt. Doch der Geldsegen ist für die Branche zum Fluch geworden.

HB FRANKFURT/M. Der Wettbewerb um erfolgversprechende Immobilien wird immer härter. "Jeder, der als Verkäufer im Immobilienmarkt tätig ist, lehnt sich erstmal zurück und sagt sich: Die Fonds müssen ja sowieso kaufen", sagt Fondsexperte Stefan Loipfinger.

Renditen werden sinken

Die Konsequenz für die Fondsrenditen sind für Loipfinger absehbar: "Durch die stark gestiegene Liquiditätsquote der Fonds werden die Renditen sinken." Außerdem treibe der verschärfte Wettbewerb der Fonds um die Immobilien die Preise in die Höhe. "Geschlossene Fonds klagen, dass ihnen die offenen Fonds Immobilien wegschnappen, indem sie überhöhte Preise bezahlen", sagt Loipfinger - und zu teuer bezahlte Immobilien drücken ebenfalls auf die Wertentwicklung. Auch Rüdiger Sälzle, Vorstand des Researchunternehmens Fondsconsult, rechnet mit negativen Auswirkungen: "Im kommenden Jahr wird die Rendite vieler Fonds in Richtung vier Prozent sinken. Einige Produkte werden sogar darunter liegen." Mitverantwortlich sei die schwache Konjunktur, die die Mieten zum Bröckeln bringe. "Auch höhere Mietausfälle, etwa durch Insolvenzen von Unternehmen, sind nicht auszuschließen", sagt Sälzle.

Auch die Fondsanbieter geben Probleme zu. "Die Performance der Difa- Fonds wird vorübergehend durch höhere Leerstände und eine geringere Liquiditätsrendite beeinträchtigt", sagt Reinhard Kutscher, Vorstand der Difa, der Immobilienfonds-Tochter der Union Investment. Er rechnet erst 2004 mit einer wirtschaftlichen Belebung.

Die offenen Immobilienfonds herauszufinden, denen die Wirtschaftsprobleme am wenigsten anhaben können, fällt schwer. Das liegt Loipfinger zufolge daran, dass die Fonds fast ausnahmslos keine Informationen zu Verkehrswerten, Kaufpreisen, Mieteinnahmen und den Restlaufzeiten der Mietverträge veröffentlichen. "Die Gesellschaften bilden ein Kartell gegen die Transparenz. Es lässt sich gar nicht mit Sicherheit sagen, ob die Objekte innerhalb der Fonds fair bewertet sind", sagt er. Dass die Ratingagentur Moody?s neuerdings die offenen Immobilienfonds bewertet, sei nur ein kleiner Schritt nach vorne auf dem Weg zu mehr Offenheit. Sälzle hat mehr Verständnis für die Gesellschaften: "Bei Immobilien läuft viel über Verhandlungen. Wenn man alle Daten offen legt, schränkt man den Verhandlungsspielraum der Fonds ein." Dies könne dann die Wertentwicklung schmälern.

Ratings können Hinweise geben

Die Ratings der Agentur Moody?s sowie des Experten Loipfinger geben Hinweise über die unterschiedliche Qualität der Fonds und ihre Fähigkeiten, mit neuen Entwicklungen umzugehen. "Letztlich sinken die Renditen nicht automatisch am stärksten bei den Fonds, die besonders hohe Zuflüsse haben", sagt Loipfinger. Vor allem komme es auf die Fähigkeit der Gesellschaften an, die Beträge Gewinn bringend zu investieren. Am ehesten traut er der Commerz Grundbesitz und der DB Real Estate zu, mit den hohen Zuflüssen fertig zu werden - auf Grund der langjährigen Erfahrung dieser Fondsanbieter. Schwerer hätten es dagegen Fonds mit geringen Anlagefreiheiten.

"Weltweit gibt es genügend gute Immobilien. Wenn ein Fonds aber nur in einer Region Gelder anlegen darf, wird es schwierig, gute Immobilien zu finden", sagt er. Ein weiterer Vorteil von Immobilienfonds, die vor allem im Ausland anlegen: Sie haben meist einen höheren steuerfreien Anteil als auf Deutschland fokussierte Produkte. Denn in vielen Ländern gelten niedrigere Steuersätze als in Deutschland. Zudem werden die niedrigeren Steuern auf Grund von Doppelbesteuerungsabkommen bereits im Ausland abgegolten. Ein Allheilmittel seien Auslandsinvestitionen aber nicht, sagt Loipfinger: "Fonds, die ohne die nötige Erfahrung jetzt vorschnell in fremden Ländern investieren, werden Lehrgeld zahlen - und mit ihnen die Anleger."

Auf die Liquidität schaut auch Moody?s-Analystin Alexandra Merz. Als Begründung für eine Herabstufung der Fonds Nr. 1 und Nr. 2 des Internationalen Immobilien-Instituts (iii) Ende Oktober nannte sie "gravierende Probleme" hinsichtlich der Qualität der Immobilien und der Liquidität. Dabei hatten diese beiden Fonds im Unterschied zu anderen mit Mittelabflüssen zu kämpfen. Wegen der sich verschlechternden Finanzlage auf Ebene der Verwaltungsgesellschaft sei "iii" nur begrenzt in der Lage, sich dieser Probleme anzunehmen. Crédit Suisse kreidete Merz die erhebliche Personalfluktuation an. Außerdem seien die Mittelzuflüsse zum CS-Euroreal drastisch gestiegen. "Beide Faktoren beeinträchtigen die Fähigkeit, die Immobilieninvestitionen des Fonds aufrechtzuerhalten", begründete Merz ihren Bewertungsabschlag.

Quelle: Handelsblatt

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