Regionen kämpfen um Einwohner
Mieten und Preise für Wohnungen fallen

Die Zeiten, in denen überraschende Zuwanderungen und geburtenstarke Jahrgänge die Bevölkerung in Deutschland sprunghaft mehrten, sind längst vorbei. Auf den Wohnungsmärkten entstand damals der bekannte Nachfragedruck und die Mieten stiegen überdurchschnittlich. Inzwischen ist der Nachfrageüberhang abgebaut.

DÜSSELDORF. "An Standorten wie München, Stuttgart oder Frankfurt wird noch von Wohnungsnot gesprochen, doch das ist kein Frühindikator für einen Aufschwung", betont Lothar Hübl, Professor am Institut für Volkswirtschaftslehre der Universität Hannover. Im Gegenteil: Vor allem außerhalb der Ballungszentren stehen viele Wohnungen leer. Die Mieten und Preise sinken.

"Der Wettbewerb um Einwohner ist inzwischen voll entbrannt", erläutert Heinz Ramjoué, Präsident des Rings Deutscher Makler (RDM). Verlierer sind strukturschwache Regionen wie das Ruhrgebiet und weite Teile Norddeutschlands. So hat die Ruhrschiene in der vergangenen Dekade rund 3 % der Einwohner verloren. Folge: Die Mieten und Preise für Eigentumswohnungen stagnieren beziehungsweise sinken. "In grauen Großsiedlungen, wie sie nach dem Krieg in Dortmund oder Duisburg gebaut wurden, will heute niemand mehr wohnen", ergänzt Ramjoué. Dramatisch sei auch die Situation in Bremen und Lübeck. Hier sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 1995 um rund 30 %, die Mieten im Schnitt um 25 % eingebrochen. Auch in den neuen Bundesländern, die immer noch unter einer Abwanderung der Bevölkerung leiden, ist keine Trendwende in Sicht.

"Folgt man den Marktgesetzen, sollten sinkende Mieten und Preise sowie niedrige Zinsen den Wohnungsbau beleben", sagt Lothar Hübl. Dies sei derzeit jedoch nicht der Fall. Trotz günstiger Bedingungen sei der Wohnungsmarkt fast zum Erliegen gekommen. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sei allein zwischen 1994 und 2001 um 78 % auf 83 000 gesunken.

"Wohnungsbauzyklen sind offensichtlich kein Naturgesetz", konstatiert Hübl. Für ihn steht fest, dass neben Zinsen, Inflation und der Einkommenssituation der Haushalte vor allem die demographische Entwicklung den Wohnungsmarkt beeinflusst. So verzeichnete Deutschland zwischen 1969 bis 1971 eine besonders hohe Zuwanderung. 1973 erreichte der Wohnungsbau mit 700 000 Einheiten einen Nachkriegsrekord.

Auch bei einer jährlichen Zuwanderung von 200 000 Menschen wird die Einwohnerzahl im Jahr 2050 nur noch 70,4 Mill. betragen, prophezeit das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung - 14 % weniger als heute. Daher sei künftig nicht mit einem steigenden Wohnraumbedarf zu rechnen, sagt Hübl. Die Zahl der Haushalte und Zuwanderungen werde zwar leicht steigen, doch den Wohnungsmarkt dürfte dies nicht nachhaltig beflügeln.

"Selbst wenn sich die Geburtenquote in Deutschland um 50 Prozent erhöht, wird der Rückgang unserer Bevölkerung nicht gestoppt", ergänzt Paul Klemmer, Präsidenten des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung aus Essen. Er gehe davon aus, dass bis zum Jahr 2050 allein das Ruhrgebiet rund 400 000 Einwohner verlieren werde. "Eine Stadt wie Bochum könnte dann eines Tages von der Landkarte verschwinden."

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