Rendite aus Stein
Geschlossene Immobilienfonds bieten auslaufende Steuervorteile

Anleger sollten die Qualität der Angebote prüfen.

DÜSSELDORF. Mit Speck fängt man Mäuse - mit hohen Verlustzuweisungen gut verdienende Steuerzahler. Dass geschlossene Immobilien-Fonds auch in diesem Jahr noch einmal deutlich mehr Verluste aus Vermietung und Verpachtung bzw. aus Gewerbebetrieb (NLI-Fonds) bieten, als der Finanzminister eigentlich erlaubt, ist der Übergangsregelung zum § 2 b Einkommenstuergesetz (EStG) zu verdanken.

Doch diese Angebote haben sich nicht nur die Beurteilung nach dem Steuerrecht des vergangenen Jahres gesichert, sondern sie haben sogar noch in unterschiedlicher Höhe Sonderabschreibungen (Sonder-AfA) nach dem alten Fördergebietsgesetz konserviert. Damit können Anleger jetzt noch von den Finanzhilfen profitieren, mit denen der Bund den Aufbau Ostdeutschlands vorantreiben wollte - und zum Teil leer stehende Steinwüsten erzeugt hat. Wie hoch diese Sonderabschreibung ist, hängt zum einen davon ab, ob sie für ein Wohngebäude oder für eine Gewerbeimmobilie in Anspruch genommen wurde und zu welchem Zeitpunkt das Gebäude errichtet oder modernisiert wurde. Für die Modernisierung eines Wohngebäudes galt beispielsweise 1998, im dem Jahr, in der die Sonder-AfA endgültig auslief, 40 Prozent Abschreibung auf den Modernisierungsaufwand. Möglich wird die Inanspruchnahme der Sonder-AfA, weil der Kaufpreis oder Modernisierungsaufwand ganz oder teilweise bereits damals gezahlt wurde.

Geltend gemacht wird sie aber erst jetzt. Kommen zu den Sonderabschreibungen noch - teils hohe - "weiche Kosten" und ein üppiger Fremdfinanzierungsanteil im Fonds, lassen sich auch Verlustzuweisungen von deutlich über 100 Prozent darstellen. Die könnte aber ein Kommanditist gar nicht nutzen, weil die Verlustzuweisung auf die Höhe der haftende Einlage, also auf 100 Prozent begrenzt wäre. Deshalb wählen die Anbieter Dr. Görlich und Ärzte-Treuhand traditionell für ihre Fonds die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Weil der Anleger in diesem Fall grundsätzlich mit seinem persönlichen Vermögen haftet, sind in diesem Fall Verlustzuweisungen über 100 Prozent möglich.

Immobilienfonds sind die Klassiker unter den Steuersparprodukten. Sie eröffnen dem Anleger im Prinzip eine solide, langfristige Perspektive. Trotzdem sollten Anleger sich einige Gedanken machen, bevor sie einen Vertrag unterzeichnen.

Ganz wichtig bei allen Steuersparprodukten sind die "weichen Kosten". Sie geben an, wie viel Geld zum Beispiel für den Vertrieb der Fondsanteile ausgegeben wird - der Anleger bezahlt es also letztlich dafür, dass er selbst angeworben worden ist. Mit dem Wert der Immobilie hat dies aber nur wenig zu tun. Wenn die "weichen" Kosten einen zu hohen Prozentsatz des Investitionsvolumens erreichen, ist daher äußerste Zurückhaltung geboten.

Eine andere interessante Kennziffer ist der "Einkaufsfaktor des Anlegers". Wie die Tabelle deutlich zeigt, gibt es hier große Unterschiede. Er errechnet sich aus dem Investitionsvolumen und den Mieten. Der Anleger erkennt daraus, wie viele Jahresmieten er investieren muss. Ganz wichtig ist natürlich auch die Qualität der Immobilie selbst. Hilfreich kann es sein, sich über Zeitungsanzeigen oder Makler über den jeweiligen Markt zu erkundigen. Eine bedeutende Rolle spielt zudem der Anbieter. Wie ist seine Bonität beschaffen? Hat er realistisch kalkuliert? Auch Immobilienfonds-Käufer müssen wie Unternehmer denken.

Eine simple Frage bei allen Fonds lautet: Wie gut ist die Immobilie vermietet? Am besten ist natürlich eine Vollvermietung. Bei Gewerberäumen spielt dann aber auch die Qualität des Mieters eine große Rolle, vor allem bei langfristigen Verträgen. Häufig lohnt sich auch ein Blick auf die Vertragsdetails - es gibt Unterschiede zum Beispiel bei der Anpassung der Miete.

Bei manchen Angeboten sind auch Mietgarantien enthalten. Hier soll der Anleger davor geschützt werden, dass bei einem eventuellen Leerstand die Kasse ebenfalls leer bleibt. Nur, was nützt die beste Mietgarantie, wenn der Garantiegeber selbst nicht zahlen kann? Daher ist es wichtig, auch dessen Bonität einer eingehenden Prüfung zu unterziehen.



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