Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung verringern
Eigenheimzulage: Leise rieselt das Geld

Die Eigenheimzulage ist für Häuslebauer eine sichere Bank, jedenfalls acht Jahre lang. Wer sie geschickt in die Finanzierung einbaut, kann viele Tausender sparen.

Da soll noch einer sagen, der Staat reguliere alles. Zwar überweist das Finanzamt pünktlich die Eigenheimzulage, aber es ist ihm völlig egal, was der Eigenheimbesitzer mit dem Geld macht. So geben viele den Betrag rasch wieder aus, etwa für den Urlaub oder ein neues Auto. "Die Eigenheimzulage geht vielfach in den Konsum", berichtet etwa Martina Leukroth, die bei der Frankfurter Volksbank für die Immobilienfinanzierung zuständig ist. Dass dies nicht unbedingt die effektivste Art ist, den Schuldenberg abzutragen, lässt sich mathematisch beweisen. In unserem Rechenexempel ist nach Ende der Zinsbindungsfrist vom ursprünglichen Kredit über 125 000 Euro noch eine Restschuld von über 95 000 Euro übrig, wenn die Eigenheimzulage verfrühstückt wird. Das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung lässt sich durch eine der folgenden Varianten verringern:

Sondertilgungen: Die jährliche Überweisung vom Finanzamt fließt unverzüglich auf das Darlehenskonto. Im Modellfall der Familie mit zwei Kindern fällt die Restschuld dadurch am Ende der Zinsbindung nur noch halb so hoch aus. Allerdings sinkt dadurch die Monatsbelastung nicht. Diese Variante ist gleichzeitig die flexibelste, wenn der Kreditnehmer vereinbart hat, dass er tilgen kann, aber nicht muss. Dadurch gewinnt er einen Puffer, wenn etwa unvorhergesehene Reparaturen anstehen. Diese Verwendung der Zulage sei zudem die effektivste, meint Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. Denn wenn man die Sondertilgung als Geldanlage betrachte, werde eine hohe Rendite erwirtschaftet. Sie entspricht dem Effektivzins des Kredits.

Eigenheimzulagendarlehen: Dabei wird die Finanzspritze als Teildarlehen eingebaut. Dieses läuft sieben oder acht Jahre und wird mit der Eigenheimzulage getilgt. Der Häuslebauer zahlt Zinsen, die entsprechend der Restschuld abnehmen. Dabei ist die Entlastungswirkung anfangs gering und nimmt erst mit fortschreitender Tilgung zu. Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen urteilt: "Wenn die Zinsbelastung sinkt und die ersparten Zinsen nicht anderweitig als Tilgung eingesetzt werden können, dürfte sich dieses Modell für den Kreditnehmer - im Vergleich zu Sondertilgungen oder einem abgezinsten Annuitätendarlehen - meist nicht rechnen."

Abgezinstes Darlehen: Dabei zahlt die Bank die gesamte Eigenheimzulage auf einen Schlag aus und kassiert sofort die Zinsen ein. Am Auszahlungsbetrag lässt sich dann sofort der günstigste Anbieter erkennen. Von der eingesetzten Eigenheimzulage der Musterfamilie in Höhe von 28 630 Euro bleiben so meist gut 23 000 Euro übrig (s. Tabelle "Konditionen im Vergleich"). Der Vorteil: Nicht nur die Tilgung, sondern auch die Zinsen werden aus der Zulage bestritten. "Dieses Finanzierungsmodell eröffnet die weitaus größten Entlastungseffekte und ermöglicht insbesondere Familien mit mehreren Kindern oftmals überhaupt eine tragfähige Finanzierung von Wohneigentum", erklärt Verbraucherschützer Gottschalk. In unserem Beispiel reduziert sich durch diese Variante die monatliche Belastung um 130 Euro oder rund 20 Prozent. Und die Restschuld ist immerhin um gut 17 500 Euro geringer als ohne Einsatz der Eigenheimzulage.

Bausparvertrag: Dies ist die Standardlösung vieler Banken. Die Eigenheimzulage speist einen Bausparvertrag, der bis zur Zuteilung vorfinanziert wird. Die Belastung ist zunächst geringer, weil das Vorausdarlehen zunächst erst mit der Zuteilung des Bausparvertrages getilgt wird. Danach wird das Bauspardarlehen abgetragen - mit der für diese Finanzierungsform üblichen hohen Tilgung. Das bedeutet in unserem Beispiel, dass die Monatsrate nach dem achten Jahr um fast 30 Prozent ansteigt. Verbraucherschützer Gottschalk hält diese Variante nur für sinnvoll, wenn die Bausparsumme nicht zu hoch ist. Richtwert: 15 000 Euro. Faustregel: "In der Darlehensphase sollten Zins und Tilgung durch die Eigenheimzulage abgedeckt werden." Die Realität sieht meist anders aus. So macht etwa die Deutsche Bank Bauspar folgendes Angebot: einen "Bausparvertrag über die doppelte Summe der in acht Jahren gezahlten Eigenheimzulage einschließlich Kinderzulage". Die Musterfamilie mit zwei Kinder hätte also einen Bausparvertrag plus Vorausdarlehen über 65 440 Euro in der Tasche. Verbraucherschützern wie Gottschalk ist diese Praxis ein Dorn im Auge: "Die meisten Institute versuchen, eine Bausparlösung anzubieten, und zwar ohne Äufklärung über deren Besonderheiten." So sollten sich Kreditnehmer den Gesamteffektivzins des Kombiprodukts nennen oder von unabhängiger Stelle ausrechnen lassen. Nur so ist das Angebot mit einem Hypothekendarlehen vergleichbar.

Alternative Anlage: Diese Variante wird zum Beispiel vom Internetimmobilienfinanzierer Interhyp favorisiert. Dabei fließt die Zulage etwa in eine fondsgebundene Lebensversicherung. Dieser Ansatz biete "selbst bei konservativsten Annahmen zur Wertentwicklung" einen deutlich größeren Hebel als Sondertilgungen, erklärt Interhyp. Jedoch sollte sich der Bauherr bewusst sein, dass er spekuliert - darauf, dass seine Rendite höher ist als die Kreditzinsen. Als Anhaltspunkt: Im langfristigen Durchschnitt kostet Baugeld rund acht Prozent Zinsen.

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