Seit August gilt Zwei-Wochen-Wartezeit bei Beurkundung von Vertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer
Neue Notbremse für den Hauskäufer

Der Erwerb einer Immobilie gehört zu den wichtigsten Investitionsentscheidungen im Leben. Damit der Kauf nicht zum finanziellen Fiasko führt, hat der Gesetzgeber jetzt eine neue Schutzvorschrift eingeführt. Der Kaufinteressent muss erst 14 Tage, nachdem ihm der beurkundete Vertrag vom Notar übermittelt wurde, unterschreiben.

BRÜHL. Unter der sperrigen Bezeichnung würde wohl kein Verbraucher nachschlagen. Es geht um das "Gesetz zur Änderung des Rechts der Vertretung durch Rechtsanwälte vor den Oberlandesgerichten" - kurz OLG-Vertretungsänderungsgesetz genannt, das am 1.8.2002 in Kraft getreten ist. Dessen Artikel 25 beinhaltet allerdings eine bedeutsame Ergänzung des Beurkundungsgesetzes (BeurkG), die für viele Hauskäufer wichtig werden könnte: Bei Kaufverträgen über Immobilien, so die Vorschrift, soll der Notar künftig darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen.

Im Regelfall, so der Gesetzestext, geschieht dies dadurch, "dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird." In der Praxis bedeutet das: Zukünftig muss der Notar dem Verbraucher den Vertragsentwurf 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zusenden. Kürzt er die Frist einfach ab, kann ihn der Hauskäufer auf Schadensersatz in Form eines Amtshaftungsanspruch verklagen.

Schutz vor Übereilung

Allerdings kommt es immer darauf an, wer an dem Geschäft beteiligt ist. "Immobilienkaufverträge zwischen Privatpersonen sind ebensowenig berührt, wie beurkundungspflichtige Kaufverträge zwischen Unternehmen", betont Professor Martin Henssler, geschäftsführender Direktor am Institut für Wirtschaftsrecht der Uni Köln (siehe Nachgefragt). Nur dann, wenn Verkäufer ein Unternehmer, etwa ein Bauträger ist, und Käufer eine Privatperson, greift die neue Schutzbestimmung. "Die 14-Tage-Frist soll dem Verbraucher die Möglichkeit geben, sich seine Kaufabsicht noch einmal gut durch den Kopf gehen zu lassen", erläutert Elke Weisgerber, Pressesprecherin der Rheinischen Notarkammer, den Zweck der Regelung. "In dieser Zeit können die Parteien den Notar fragen, wenn ihnen rechtliche Regelungen unverständlich sind".

Es geht also um Schutz vor Übereilung. Denn während mit der Schuldrechtsreform zu Beginn des Jahres Verbrauchern bei Haustürgeschäften oder Rechtsgeschäften im Fernabsatz ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach Vertragsunterzeichnung eingeräumt wird, gilt dies nicht bei Notarverträgen. Ist die Tinte einmal unter die notarielle Kaufvertragsurkunde gesetzt, kann der Verbraucher hiervon grundsätzlich nicht mehr zurücktreten. Deshalb soll er "wenigstens" vorher die Gelegenheit erhalten, sich die Auswirkungen des Rechtsgeschäftes noch einmal genau vor Augen zu halten. So steht es jetzt in dem neu gefassten § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz.

Anlass für die neue strikte Regelung bei Immobiliengeschäften war offenbar ein größeres Schadensereignis in Baden-Württemberg Ende der 90er Jahre, vermutet Weisgerber. "Da hat es Vertriebsgruppen gegeben, die Eigentumswohnungen in großen Wohnblocks verkauft haben. Denen war jeder Käufer recht, auch solche, die sich von ihrer finanziellen Situation her überhaupt keine Eigentumswohnung erlauben konnten." Und damit die Kaufinteressenten es sich nicht noch einmal anders überlegten, "hat man sie sofort nach Besichtigung der Immobilie zum Notar geschleift".

Da die Notare für den Strukturvertrieb bei Tag und Nacht zur Verfügung standen, hießen sie in Fachkreisen schnell "Mitternachtsnotare". Zwar wurden die beteiligten Personen amtsenthoben, weil ihnen ein zu enger Kontakt mit den Bauträgerfirmen nachgewiesen werden konnte und dies natürlich nicht mit dem unparteilich zu führenden Amt eines Notars zu vereinbaren ist. Im Nachhinein entschloss sich der Gesetzgeber dann dazu, das Beurkundungsgesetz zu ändern, um derartigen Missbräuchen künftig vorzubeugen. Deshalb begrüßt es Tilman Götte, Präsident der Bundesnotarkammer, "dass die verbraucherschützende Funktion des Notars hier ausdrücklich vom Gesetzgeber ausformuliert worden ist."

Doch in der praktischen Handhabung der Beurkundung gibt es erste Anwendungsprobleme. Verbraucher etwa, die gegen Ende des Jahres eine Immobilie von einem Bauträger erwerben, müssen künftig auf die 14-Tagesfrist achten, um noch in den Genuss der Eigenheimzulage zu kommen. Hier ist nämlich der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichung maßgeblich. Und der könnte sich künftig in das neue Jahr hinein verschieben, wenn der Vertragsentwurf erst nach dem 16. Dezember beim Verbraucher eingeht. Dann läuft der Käufer direkt in die "Neujahrsfalle" und verschenkt so ein Jahr Eigenheimzulage.

Ungeklärt ist derzeit auch, ob die Zweiwochenfrist neu zu laufen beginnt, wenn in dem Beurkundungstermin noch Änderungen am Vertragstext vorgenommen werden. "Bleibt die Ausgewogenheit des Gesamtvertrages unangetastet und werden nur einzelne Nebenbestimmungen verändert, so genügt es, wenn der Notar über die rechtliche Tragweite der Änderung informiert," gibt Martin Henssler als Faustregel vor.

Eines erneuten zeitlichen Aufschubes bedarf es dann nicht. "Wenn aber der gewerbliche Anbieter der Immobilie zum Notartermin einen Vertrag mitbringt, der eine deutliche Verschlechterung der Rechtsposition des Verbrauchers gegenüber der zunächst vorgelegten Fassung vorsieht, dann muss der Notar nunmehr die Beurkundung aufschieben", warnt Henssler.

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