Sonderkündigung bedarf keiner vorherigen Abmahnung
Neue Falle für Gewerberaum-Vermieter

Nebenkostenvorauszahlungen sollten gewerbliche Vermieter im Mietvertrag besser gleich etwas höher kalkulieren. Der Grund: Werden die Kosten fernab der Realität viel zu niedrig angesetzt, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

HB BRÜHL. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts (LG) Hamburg hervor. Besonders heikel für den Vermieter: Die Sonderkündigung bedarf noch nicht einmal der vorherigen Abmahnung - jedenfalls dann nicht, wenn die Abrechnung aus Sicht des Mieters ordnungsgemäß erstellt wurde und eine Korrektur seitens des Vermieters nicht zu erwarten ist.

In dem Urteilsfall ging es um eine Betriebskostenabrechnung über 3,52 Euro pro Quadratmeter, die der Vermieter vom Mieter als Nachzahlung verlangte. Im Mietvertrag hatten die Parteien als angemessene Vorauszahlung für die Nebenkosten einen Betrag von 1,42 Euro vereinbart. Da die Betriebskosten 147,55 % gegenüber dem Vorauszahlungsbetrag höher lagen, kündigte der Mieter das Mietverhältnis. Der Vermieter verteidigte sich damit, dass die Nebenkosten in erster Linie verbrauchsabhängig seien. Im Übrigen sei ihm bei der Abrechung ein Fehler unterlaufen, so dass sich die Nebenkostenbelastung lediglich auf 2,57 Euro pro Quadratmeter belaufe.

Natürlich sind Nebenkosten zum Teil verbrauchsabhängig und lassen sich daher nur abschätzen, meinte auch das LG Hamburg. Diese Schätzung müsse aber auf einer vernünftigen und zutreffenden Grundlage vorgenommen werden, um dem Mieter ein zutreffendes Bild seiner Kostenbelastung zu vermitteln. Der verbleibende Toleranzbereich sei hier klar überschritten worden. Hätte der Vermieter die Nebenkosten überhaupt nicht abschätzen können, wäre er dazu verpflichtet gewesen, beim Vertragsschluss darauf deutlich hinzuweisen.

Eine Korrektur der Abrechnung gestehen die Hamburger Richter dem Vermieter nicht zu. Sollte die damalige Forderung unberechtigt gewesen sein, so könne hierin allenfalls ein weiterer Kündigungsgrund liegen. Dem Mieter räumte das Gericht dagegen trotz der außerordentlichen Eigenkündigung eine Auslauffrist von knapp einem halben Jahr ein.

Aktenzeichen LG Hamburg: 409 O 147/02

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