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Steuern

Offene Immobilienfonds erzielen Erträge aus Mieteinnahmen, der Anlage liquider Mittel und Veräußerungsgewinnen. Die Erträge muss der private Anteilseigner als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern, unabhängig davon, ob die Erträge an ihn ausgezahlt oder automatisch wieder angelegt.

Offene Immobilienfonds erzielen Erträge aus Mieteinnahmen, der Anlage liquider Mittel und Veräußerungsgewinnen. Die Erträge muss der private Anteilseigner als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern, unabhängig davon, ob die Erträge an ihn ausgezahlt oder automatisch wieder angelegt (thesauriert) werden. Sofern sich der Anleger nicht von der Kapitalertragsteuer hat freistellen lassen, was für Ledige/Verheiratete bis zu 3 100/6 200 DM (einschließlich Werbekostenpauschale) möglich ist, zieht die depotführende Bank (Zahlstelle) sofort 30 Prozent Zinsabschlagsteuer (ZASt) plus darauf entfallenden Solidaritätszuschlag als Steuervorauszahlung für den Fiskus ein.

Bei einem thesaurierenden Fonds wird die ZASt vom Fonds abgeführt. ZASt und Soli werden später auf die Steuerschuld angerechnet. Werden Anteile zwischen den Ausschüttungs- bzw. Thesaurierungsterminen gekauft oder verkauft, ermittelt die Fondsgesellschaft den zeitanteiligen Zwischengewinn. Beim Käufer mindert der gezahlte Zwischengewinn als negative Einkunft aus Kapitalvermögen die Steuerschuld. Der Verkäufer muss den Zwischengewinn versteuern. Verkauft ein Immobilienfonds ein Gebäude oder Grundstück mit Gewinn, bleibt der Gewinn beim Anleger steuerfrei, wenn zwischen Ankauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Will dagegen der Anleger seinen Fondsanteil verkaufen, ist ein Veräußerungsgewinn bereits nach einem Jahr steuerfrei.

Investitionen in ausländische Immobilien senken die Steuerlast auf Ausschüttungen/Thesaurierungen offener Immobilienfonds. Denn Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) sehen typischerweise vor, dass der Staat die Mieteinkünfte besteuert, in dem die Immobilie steht. Häufig ist die Steuerlast im Ausland niedriger, so dass die Mietrendite nach Steuern dort höher ausfällt als bei inländischen Objekten. Allerdings stehen die ausländischen Mieteinkünfte für den deutschen Anleger unter Progressionsvorbehalt.

Das deutsche Finanzamt addiert zunächst die unter diesem Vorbehalt ausgewiesenen Erträge zum deutschen Einkommen. Danach wird der für dieses Einkommen maßgebliche Steuersatz ermittelt und anschließend das niedrigere Einkommen ohne den unter Progressionsvorbehalt stehenden Betrag mit dem höheren Steuersatz belastet. Ein Beispiel: Ein allein stehender Anleger hat ohne die unter Progressionsvorbehalt stehenden Einkünfte im Jahr 2001 ein zu versteuerndes Einkommen von 80 000 DM. Der Grenzsteuersatz beträgt 40,65 Prozent. Werden 20 000 DM unter Progressionsvorbehalt addiert, ergibt sich für 100 000 DM ein Grenzsteuersatz von 46,35 Prozent. Dieser Satz greift dann bei 80 000 DM Einkommen und erhöht so die Steuerlast.

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