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Studie: Bewertungen Offener Immobilienfonds wurden marktgerecht nach untenkorrigiert

Die Verkehrswerte und die für die Bewertung maßgeblichen nachhaltigen Roherträge bei Offenen ...

Die Verkehrswerte und die für die Bewertung maßgeblichen nachhaltigen Roherträge bei Offenen Immobilienfonds wurden im Jahr 2003 von den Sachverständigen marktgerecht nach unten angepasst. Diese Korrekturen spiegeln die konjunkturell bedingte Schwächephase in den Wertansätzen der Fondsimmobilien adäquat wider. Ausländische Fondsimmobilien tragen mit ihren im Schnitt mehr als doppelt so hohen Renditen wesentlich zur Performancestabilität der Offenen Immobilienfonds bei. Zu diesen Ergebnissen kommt die Studie über Offene Immobilienfonds der DID Deutsche Immobilien Datenbank GmbH, Wiesbaden. Dabei hat die DID eine Vielzahl einzelner Daten von 2.793 inländischen und 297 ausländischen Grundstücken untersucht. Als vergleichende Benchmark diente u.a. der Grundbesitz anderer institutioneller Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen und Immobilien-Aktiengesellschaften.
In der Studie werden die Portfolios und die Renditekomponenten von insgesamt 26 Offenen Immobilienfonds detailliert analysiert. Sämtliche dem BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. angeschlossenen Immobilienfonds liefern ihre grundstücksbezogenen Daten nach einem einheitlichen Schema an die DID. Die Auswertungen beruhen auf Analysen der gesamten Datenbank, ohne dass einzelne Grundstücke von Seiten eines Datenlieferanten aus der Datenbank ausgeschlossen werden konnten. Die erfassten Daten gehen weit über die in den Rechenschaftsberichten der Offenen Immobilienfonds veröffentlichten Informationen hinaus und betreffen in der differenziertesten Stufe die einzelnen Mietverträge. Aus diesem Datenfundus wurden ausführliche Vergleiche über Erträge, Aufwendungen, Wertermittlungen, Mietvertragsstrukturen etc. gezogen. Wesentlich bei der Ermittlung der Verkehrswerte der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds durch die Sachverständigenausschüsse ist der nachhaltige Rohertrag.
Im Jahr 2003 ist dieser gegenüber dem Vorjahr bei den Offenen Immobilienfonds um 1 % und bei der entsprechenden Benchmark um 0,9% gesunken. Daraus wird ablesbar, dass die Sachverständigenausschüsse die nachhaltigen Mieten nach unten korrigiert haben. Dies führte laut DID zu Abwertungen der Fondsimmobilien, die sich im Berichtszeitraum in Form sinkender Wertänderungsrenditen (im Durchschnitt minus 1,8%) bei den Offenen Immobilienfonds ausdrückte. Die Abwertungen erstreckten sich über alle Nutzungsarten (Büro, Handel, Wohnimmobilien, Industriegrundstücke) und spiegeln den anhaltenden Abschwung auf den Immobilienmärkten mit teilweise starken Rückgängen im Mietniveau sowie hohen Leerstandssteigerungen deutlich wider. Im Jahr 2003 erzielten die ausländischen Liegenschaften mit einer durchschnittlichen Rendite von 7,1% ein überaus gutes Ergebnis - auch gerade im Vergleich zu den Renditen inländischer Objekte von im Mittel 3,2%. Die Strategie der Offenen Immobilienfonds, verstärkt im Ausland zu investieren, bringt nach Meinung der DID gerade auch in schwächeren Marktphasen eine deutliche Verbesserung der Fondsperformance. Die an den unterschiedlichen Marktzyklen ausgerichtete Länderdiversifikation und ein aktives Portfoliomanagement begrenze insgesamt das Risiko und reichere die Performance der Fonds an.

Quelle: FINANZ BETRIEB, 16.12.2004

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