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Studie "Offene Immobilienfonds, Darstellung und Analyse 2003 2004"

Wie sich die Immobilienflaute in Deutschland auf die Performance Offener Immobilienfonds und ihrer ...

Wie sich die Immobilienflaute in Deutschland auf die Performance Offener Immobilienfonds und ihrer Immobilienportfolios ausgewirkt hat, war die Frage, der die DID Deutsche Immobilien Datenbank GmbH in der Studie "Offene Immobilienfonds, Darstellung und Analyse 2003/2004" nachging. Die Analyse der Gesamtperformance der Offenen Immobilienfonds erfolgte mittels der BVIComposite Indexfamilie. Diese wurde von der DID auf Grundlage der Anteilsscheinpreise und Ausschüttungen der einzelnen Fonds erstellt. Im BVIComposite 10 waren die zwölf Offenen Immobilienfonds berücksichtigt, die das Publikum bereits seit mindestens 10 Jahren erwerben kann.
In diesem Zeitraum erzielte der Index eine durchschnittliche Rendite von 4,65%, wobei im Jahr 2003 mit 2,9% das schlechteste Ergebnis ausgewiesen wurde. Auf Ebene der einzelnen Fonds zeigten sich große Unterschiede. So rentierte der beste Fonds im Jahr 2003 mit 4,56%, während der schlechteste nur 0,35% erbrachte. Die Analyse der unterschiedlichen Rendite-/Risikostrukturen erfolgte durch die Berechnung von Performancemaßen, die u.a. ein Ranking der einzelnen Fonds ermöglichten.
Neben der Darstellung der Fondsperformance wurden die in- und ausländischen Direktanlagen der Offenen Immobilienfonds näher betrachtet. Kernpunkt dabei war die Analyse des Total Return und seiner beiden Komponenten Netto-Cash-flow- und Wertänderungsrendite. Insbesondere bei deutschen Objekten waren die Total Returns deutlich rückläufig. Hier spiegelt sich die Marktentwicklung mit Rückgängen im Mietniveau sowie deutlich mehr Leerständen wider.
Mit einem verstärkten Engagement im Ausland erzielten Fondsgesellschaften einen wichtigen Ertragsanteil. Der durchschnittliche Total Return ausländischer Fondsobjekte war mit 7,1% deutlich besser als der inländische mit 3,2%. "Die Strategie der Offenen Immobilienfonds, verstärkt im Ausland zu investieren, bringt gerade auch in schwächeren Marktphasen eine deutliche Verbesserung der Fondsperformance", schreibt dazu die DID in ihrer Studie.
Eine Beurteilung des Bewertungsverhaltens und der Richtigkeit der Bewertungen wurde im Rahmen dieser Studie nicht analysiert, da dies nach Ansicht der DID nur im Rahmen einer genauen Analyse der Gutachten und damit verbundenen Objektbesichtigungen möglich ist. Als eine Komponente der Immobilienperformance wurde die Wertänderungsrendite näher betrachtet und der Benchmark gegenübergestellt. Diese beinhaltete rund 2800 inländische Grundstücke von institutionellen Immobilieninvestoren mit einem Marktwert von 47,5 Mrd. Euro. Im Zeitraum 1998 bis 2003 ging die Wertänderungsrendite der Offenen Immobilienfonds kontinuierlich zurück.

Quelle: FINANZ BETRIEB, 21.12.2004

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