Tilgungsumfang umstritten
Baugeld so günstig wie nie

Jetzt oder nie! Vieles spricht dafür, jetzt zu bauen oder ein Haus zu kaufen. Die Zinsen waren noch nie so niedrig wie heute. Die Top-Konditionen für Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung nähern sich der Drei-Prozent-Marke, die zehnjährige Laufzeit gibt es unter vier Prozent und wer sich 15 Jahre festlegt, liegt kaum darüber. Und wer weiß, wie lange sich der Staat noch an den Kosten für die eigenen vier Wände beteiligt.

DÜSSELDORF. Doch es könnte noch besser kommen: "Die Zinsen haben noch Spielraum nach unten", sagt Horst Klein. Der Leiter des Immobiliencenters der Stadtsparkasse Köln rät allerdings "Privatkunden ab, auf niedrigere Zinsen zu spekulieren". Andreas Lange, Leiter der Grundsatzabteilung Kreditgeschäft bei der BHW AG, schätzt, dass es dabei eher um die zweite Stelle nach dem Komma geht: "Es wird vielleicht noch ein paar Punkte runter gehen." Robert Haselsteiner, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp AG, meint zwar, dass der Trend zu niedrigen Zinsen erhalten bleibt, ist aber für die nähere Zukunft weniger optimistisch: "Wir erwarten beim Baugeld in den nächsten Wochen zum Teil heftige Ausschläge nach oben."

Ob jetzt oder ein paar Wochen später finanziert wird - die Baufinanzierungsberater der Banken stimmen allenthalben dem Rat von Arno Gottschalk, Finanzberater der Verbraucherzentrale Bremen zu, der rät: "Niedrige Zinsen langfristig festschreiben." Die Berater der Hypo-Vereinsbank gehen nach Auskunft eines Sprechers sogar so weit, ihren Kunden 15 oder 20 Jahre Zinsbindung zu empfehlen.

Auf den ersten Blick nicht ganz so einig sind sich die Experten darüber, ob das niedrige Zinsniveau genutzt werden sollte, um mehr als das übliche eine Prozent regelmäßig zu tilgen. Verbraucherschützer Gottschalks Grundsatz lautet: "Wer Geld hat, sollte so schnell wie möglich tilgen." Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung, rät zumindest denen, die sich erstmals für ein Haus verschulden: "Das Schulden zahlen lässt sich nachholen, das Leben nicht." Bei späteren Umschuldungen sei leichter absehbar, was man sich zumuten könne, meint Herbst.

Auch Gottschalk plädiert keineswegs dafür, dass sich Häuslebauer bis an die Grenze belasten. Reserven für Unvorhergesehenes müssen auch nach seiner Auffassung sein. Sein klassisches Beispiel dafür: "Wer ein Auto hat, sollte nicht damit rechnen, dass es noch zehn Jahre hält." Es könne auch lukrativ sein, überschüssiges Geld in einem Bausparvertrag anzulegen. Dabei hat Gottschalk ein Angebot der Quelle Bausparkasse im Blick. Der Baufinanzierer bietet fünf Prozent Guthabenzinsen bei späterem Darlehensverzicht.

Berater Herbst favorisiert Sondertilgungen anstatt hoher laufender Tilgung. Manche Banken kassieren für Sondertilgungsoptionen Zinsaufschläge - die Kölner Sparkasse beispielsweise 0,25 Prozentpunkte für maximal zehn Prozent jährliche Sondertilgung. Bei anderen ist eine Sondertilgung in den Standardkonditionen enthalten. Zu dieser Gruppe gehört die Direktbank Diba, die beispielsweise fünf Prozent aufschlagsfreie Sondertilgung jährlich ermöglicht. Zudem verlangt das Institut erst ab dem siebten Monat Bereitstellungszinsen. Üblicherweise werden Bereitstellungszinsen bereits ab dem vierten Monat fällig.

Die Erfahrung der Berater lehrt, dass offiziell genannte Konditionen eines, später im Vertrag festgeschriebene Konditionen etwas anderes sind, wenn der Kunde den Wunschpartner mit günstigeren Konditionen der Konkurrenz konfrontiert. Herbsts Fazit: "Verhandeln lohnt sich."

Wie schnell man sich entschulden und damit womöglich untragbare spätere Belastungen vermeiden kann, zeigt die Tabelle unten, bei der davon ausgegangen wird, dass die Eigenheimzulage zur Sondertilgung genutzt wird. Dabei muss allerdings noch genügend Geld zum Leben übrig bleiben. Doch wie viel braucht eine Familie zum Leben? Der erste Blick der Bremer Verbraucherschützer gilt der ersparten Bruttomiete und der Vorsorge für notwendige kurz- und mittelfristige Anschaffungen. Gottschalks Faustregel: "Wenn der Finanzierer über ein Drittel seines Nettoeinkommens geht, kommt er aus dem grünen Bereich."

Konkreter sind die Ansätze der Kölner Stadtsparkasse: Im Rahmen der Bonitätsprüfung werde eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung aufgestellt, bei der nach Auslauf der Zinsbindung ein um zwei Prozentpunkte höherer Zinssatz unterstellt werde, erläutert Klein. Nach Abzug sämtlicher Fixkosten, wobei beispielsweise ein Mittelklassewagen mit monatlichen Kosten von 300 Euro zu Buche schlägt, müssen für die erste Person für Lebensmittel, Kleidung, Freizeit, Urlaub und Bildung 450 Euro monatlich übrig bleiben. Für eine vierköpfige Familie seien 1 100 Euro nötig, wobei Kindergeld als verfügbares Einkommen mitzähle, sagt Klein.

Häuslebauer sollten damit rechnen, dass die Banken mehr denn je auf die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden achten. Die Zeiten, in denen Banken nach dem Motto verfuhren, "Wenn's schief geht, ist noch die Immobilie da", seien vorüber, heißt es bei der HVB. Dies gilt umso mehr für Kunden, die Haus oder Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Für Kapitalanleger sind grundsätzlich höhere Konditionen vorgesehen, stellt BHW-Finanzierungsexperte Lange fest. Statistiken belegen das Risikopotenzial dieser Kundengruppe. Peter Haueisen, Leiter Baufinanzierung bei der Allianz Lebensversicherung: "Die Ausfallwahrscheinlichkeit bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist circa sechsmal so hoch wie bei einem selbst genutzten Eigenheim."

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