Tipps für die letztwillige Verfügung oder vorweggenommene Erbfolge
Immobilien bei Erbschaftsteuer im Vorteil

Man kann sich vorstellen, wie sich die Richter des II. Senats des Bundesfinanzhofs, die über die Verfassungsmäßigkeit des geltenden Erbschaftsteuerrechts am 22. Mai 2002 richteten (und zur Verfassungswidrigkeit, insbesondere der Immobilienbewertung gelangten), die Augen gerieben haben, als sie feststellten, dass erbschaft- und schenkungsteuerlich Innenstädte wie München, Frankfurt und Düsseldorf so bewertet werden, als gäbe es keine Gebäude, als seien diese Städte nichts als nackter Grund und Boden.

HB KÖLN. Woran das liegt? Unbebaute Grundstücke werden mit 80 Prozent der Bodenrichtwerte angesetzt. Bebaute Immobilien, insbesondere Mietshäuser, werden mit einem Vervielfältiger, angewandt auf die erzielten oder üblichen Mieten, bewertet. Ist dieser "Ertragswert" niedriger als der angesetzte Bodenrichtwert, so gilt der letztere Wert.

Nun ist, bezogen auf teure Innenstädte, der Vervielfältiger mit 12,5 so niedrig, dass er in der Regel nicht einmal den Wert für Grund und Boden erreicht. Hier sorgt das Bewertungsrecht vor: Mindestens ist der Wert für Grund und Boden anzusetzen, was eben zu dem wiedergegebenen Befund führt, dass die Großstädte im Innenbereich erbschaftsteuerlich nichts als nackter Grund und Boden darstellen. So regelt und bewertet das Schenkung- und Erbschaftsteuerrecht. Es ist die klassische Begünstigung von Grund und Boden. Dies ist hier nicht anders wie im Einkommensteuerrecht, allerdings noch wirkungsvoller.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist diese Bewertung verfassungswidrig. Das soll geändert werden, allerdings mit Vorsicht. Verfolgt man die Diskussion in den Ländern und anderweitig zur Reform des Erbschaftsteuerrechts, so wird es dabei bleiben, dass die Immobilie besser abschneidet als Nennwertvermögen, das heißt insbesondere Geld- und Wertpapiervermögen. Geht dieses mit 100 Prozent in die Bewertung ein, so die Immobilie auch in Zukunft mit nicht mehr als 80 Prozent des richtigen Werts. Das wird die Faustformel sein.

Da mit einer Rückwirkung von Reformgesetzen und der vom Bundesfinanzhof erzwungenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht ernsthaft zu rechnen ist, sollte diese günstige Bewertung des Immobilienbesitzes noch genutzt werden. Da es bei der Begünstigung, wenn auch weniger ausgeprägt, bleiben wird, wird auch in Zukunft die Immobilie bei letztwilligen Verfügungen und vorweggenommenen Erbfolgen eine bevorzugte Stellung bei Gestaltungsüberlegungen innehaben.

Wer dem Sohn das Haus, der Tochter das Wertpapiervermögen vererbt und keinen sonstigen Ausgleich schafft, begünstigt den Sohn. Wer der Tochter das einzige Mietobjekt hinterlässt und sie verpflichtet, den Bruder abzufinden, kann die volle Geldwertforderung bei dem verminderten Wert für das Haus abziehen, während der Bruder den vollen Geldwert versteuern muss. Wer sein Vermögen vor dem Tod zu Gunsten von Immobilien umschichtet, benachteiligt den Fiskus. Hat die Mutter Bargeld und Geldkonten, der Sohn ein Grundstück, sollte er es der Mutter verkaufen (grunderwerbsteuerfrei), um es später erbschaftsteuerlich günstig (jedenfalls günstiger als Wertpapiervermögen) von der Mutter zu erben.

Allerdings ist die Regelung durchaus "deutsch-national". Denn die vorteilhafte Bewertung für Grundstücke gilt nur und ausschließlich für deutschen Grund und Boden. Für Auslandsimmobilien gilt: Bewertung mit dem gemeinen Wert. Die reale Bewertung erfolgt also so, als sei die Auslandsimmobilie ein Sparkonto. Warum dies in einem vereinten Europa so ist, versteht keiner.

Der Autor ist Präsident des Deutschen Anwaltvereins und Partner der Sozieät Streck Mack Schwedhelm in Köln.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%