Treuhänder muss zugelassen sein
Banken drohen Risiken aus Immobilienfinanzierungen

Den derzeit ohnehin ertragsschwachen Banken in Deutschland drohen neue bilanzielle Risiken aus Immobilienfinanzierungen im Strukturvertrieb. Grund dafür ist ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Celle.

HB BRÜHL. Das Gericht wirft darin der Deutsche Bank AG vor, sie hätte sich nicht auf die einer Steuerberatungsgesellschaft erteilte Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvollmacht im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung verlassen dürfen. Der zwischen den Steuerberatern und ihrem Mandanten zwecks umfassender Abwicklung eines Immobiliengeschäfts abgeschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag und die darin enthaltenen Vollmachten seien nämlich trotz notarieller Beurkundung nach dem Rechtsberatungsgesetz (RBerG) unwirksam.

Bank kann Darlehensvaluta nicht zurückfordern

Konsequenz: Die Bank kann die Darlehensvaluta von dem Immobilienerwerber nicht einmal aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern. Denn die Anweisungen der Steuerberater, die Gelder an die Baubeteiligten auszuzahlen, waren mangels Vollmacht unwirksam. Deshalb braucht sich der Erwerber nach Ansicht der Celler Richter weder als Darlehensnehmer noch als Inhaber des Guthabens auf dem Konto behandeln lassen.

In dem Entscheidungsfall hatte ein Mandant eine Steuerberatungsgesellschaft in einem notariell beurkundeten Geschäftsbesorgungsvetrag unwiderruflich bevollmächtigt, für ihn eine Eigentumswohnung in einem noch zu errichtenden Objekt zum Kaufpreis von 128 954 DM zu erwerben. Die Vollmacht sollten die Steuerberater zur Baubetreuung, zum Erwerb, zur Zwischen- und Endfinanzierung, zur Vermietung mit einer Mietgarantie und schließlich auch zur steuerlichen Betreuung berechtigen.

Die Steuerberater hatten bereits zuvor über viele Jahre mit der Deutschen Bank als Baufinanzierer zusammen gearbeitet. So auch in diesem Fall, in welchem zugungen der Bank eine Globalgrundschuld in Höhe von 23 Mill. DM auf das gesamte Bauvorhaben bestellt worden war. Die Steuerberater ließen sich für das "Marketing" im Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24 % auf einen Betrag von 98 908 DM für das Grundstück und das Gebäude intern auszahlen, ohne dies im Geschäftsbesorgungsvertrag zu erwähnen. Für ihren Mandanten schloss sie mit der Bank einen Baufinanzierungsvertrag über 139 944 DM.

Darauf leistete der Mandant von Ende 1992 bis Mitte 1998 monatliche Zahlungen von 272,68 DM. Als dieser dann wegen der verdeckten Innenprovisionen eine Herabsetzung der Darlehenssumme und des Zinssatzes verlangte, kündigte die Bank Anfang 1999 die Geschäftsbeziehung und stellte einen Gesamtbetrag von 132 503,57 DM fällig. Als der Kunde nicht zahlte, klagte sie die Kreditsumme ein und gewann den Rechtsstreit auch erstinstanzlich.

Blatt wendete sich zugunsten des Beklagten

Doch mit dem erstmals in der Berufung vorgebrachten Argument, der Geschäftsbesorgungsvertrag und die damit im Zusammenhang stehende Vollmacht verstoße gegen das RBerG, wendete sich das Blatt zu Gunsten des beklagten Kunden, weil die nach diesem Gesetz erforderliche behördliche Erlaubnis nicht nachgewiesen werden konnte. Dass die Tätigkeit dem erlaubnispflichtigen Anwendungsbereich des RBerG unterfiel, daran bestanden für das OLG Celle keine Zweifel.

Die Bank, so das Gericht weiter, habe auch nicht auf den Bestand der Vollmacht vertrauen dürfen. Denn Vertrauen könne nur hinsichtlich des in der Urkunde selbst verkörperten Rechtsgeschäfts erwachsen. Und das sei hier eben unwirksam. Die DB sei auch nicht gutgläubig gewesen, weil sie die "immer nahezu gleiche Konzeption derartiger Anlagemodelle" kannte. Auch auf einen Rechtsschein könne sich die Klägerin nicht berufen, weil der Verstoß gegen das RBerG schon aus der Vollmachtsurkunde selbst ersichtlich gewesen sei. Außerdem stellte das Gericht klar, dass der mit dem RBerG bezweckte Schutz dem Ausnahmetatbestand der Anscheinsvollmacht vorgehe. Sollte diese Rechtsauffassung vom 11. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof bestätigt werden, käme wohl auf die Gerichte eine neue Klagewelle zu.

AKTENZEICHEN OLG Celle: 3 U 1/01

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