Umbau eines Altbaus gilt nicht automatisch als Neubau
BFH entscheidet über Vorsteuerabzug bei Altbau-Vermietung

Der Bundesfinanzhof (BFH) in München hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil eine wichtige Entscheidung zum Vorsteuerabzug bei Grundstücksvermietung getroffen. Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken sind an sich nach § 4 Nr. 12a Umsatzsteuergesetz (UStG) steuerfrei.

HB MÜNCHEN. Der Vermieter kann jedoch auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten, wenn er das Grundstück an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet (§ 9 Abs. 1 UStG). Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass er für die auf das Mietobjekt entfallenden Aufwendungen Vorsteuer abziehen kann (§ 15 UStG).

Aufgrund einer Gesetzesänderung vom Dezember 1993 setzt der Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit zusätzlich voraus, dass der Mieter das Grundstück nicht zu umsatzsteuerfreien Umsätzen verwendet (§ 9 Abs. 2 UStG). Von dieser Einschränkung ausgenommen ist die Vermietung von Gebäuden, mit deren Errichtung - neben anderen Voraussetzungen - vor dem 11.11.1993 begonnen worden ist. Strittig war bislang, wie die Vermietung von Gebäuden zu behandeln ist, die nach diesem Stichtag grundlegend umgebaut worden sind.

Der Entscheidung lag der Fall zugrunde, dass die Vermieterin ein ehemaliges Eisenbahn-Verwaltungsgebäude erworben und 1994 zu einem Büro- und Schulungszentrum umgebaut hatte. Mieter waren ein Arzt und eine GmbH, deren Umsätze nicht der Umsatzsteuer unterlagen. Finanzamt und Finanzgericht stellten dem Umbau einer Neuerrichtung gleich und nahmen an, dass der Verzicht der Vermieterin auf die Umsatzsteuerbefreiung sowie das Recht zum Vorsteuerabzug ausgeschlossen seien.

Der BFH gab der Vermieterin Recht. Nach seiner Meinung änderte der Umbau nichts daran, dass das Gebäude vor dem 11.11.1993 errichtet worden war. Der grundlegende Umbau eines Altbaus stehe - so der BFH - nur dann der Errichtung eines neuen Gebäudes gleich, wenn die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtkomplex das bautechnische Gepräge eines neuen Gebäudes gäben oder wenn der Altbau durch den Umbau eine wesentliche Funktions- und Zweckveränderung erfahre. Das erste sei insbesondere dann der Fall, wenn verbrauchte Teile, die für die Nutzungsdauer bestimmend seien, ersetzt würden - dazu zählen etwa tragende Wände, Geschossdecken oder Dachkonstruktion. Eine Funktions- oder Zweckveränderung könne vorliegen beim Umbau einer einfachen Scheune in eine Pferdeklinik oder beim Umbau einer Mühle zu einem Wohnhaus.

Aktenzeichen BFH: V R 32/02

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