Unterschiedliche Definitionen erschweren den Vergleich von Marktanalysen
Von Verwirrspielen und virtuellen Mieten

Die Ursachen sind bekannt: Längst verbindlich festgelegte Standards werden nicht konsequent beachtet.

DÜSSELDORF. Zufrieden ist Günter Muncke nicht. Wenn zum Ende eines Quartals die Immobilienmarktberichte der deutschen Maklerhäuser auf den Tisch kommen, wird dem Leiter des Arbeitskreises Marktanalysen bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF) wieder einmal bewusst, dass noch viel zu tun bleibt: "Die Berichte weisen nach wie vor zu große Unterschiede auf."

Ein Blick auf die jüngsten statistischen Daten zu den fünf wichtigsten deutschen Büroimmobilienmärkten macht deutlich, was für den Hamburger Immobilienberater stetiges Ärgernis ist (s. Tabelle). Ob Spitzenmiete, Flächenabsatz oder Leerstandsquote: Die Ergebnisse aus den Research-Abteilungen der großen Immobilienvermittler differieren erheblich. So meldet etwa das Düsseldorfer Maklerhaus Aengevelt Immobilien für den Büroimmobilienmarkt Berlin einen Flächenabsatz von 305 000 Quadratmetern in den ersten neun Monaten dieses Jahres. DTZ Zadelhoff aus Frankfurt dagegen weist gerade einmal 178 000 Quadratmeter aus. Vergleichsweise nah beieinander liegen Atis Real Müller, Jones Lang LaSalle (JLL) und Property Partners, ein Verbund aus fünf regional tätigen Immobilienberatungsunternehmen.

"Wir weisen generell nur das reine Vermietungsvolumen aus", erläutert Ursula-Beate Neißer, Research-Leiterin bei DTZ in Frankfurt, die Differenzen. "Flächen, die an Eigennutzer verkauft wurden, fließen nicht mit in die Statistik ein." Allein aus dieser unterschiedlichen Definition des Flächenabsatzes aber kann die Differenz nicht resultieren: Denn Aengevelt beziffert den Anteil der von Eigennutzern abgenommenen Büroflächen in den ersten drei Quartalen des Jahres auf 85 000 Quadratmeter. Selbst der bereinigte Wert ist damit noch um 42 000 Quadratmeter höher als jener von DTZ.

Auch wenn die Unterschiede auf dem Berliner Büromarkt besonders krass ausfallen, sie zeigen sich genauso in Düsseldorf und Frankfurt, Hamburg und München. "Die unterschiedlichen Angaben zum Flächenabsatz haben mehrere Ursachen", versucht Helge Scheunemann, oberster Researcher bei JLL, eine Erklärung. Zum einen grenze jedes Unternehmen die Standorte ganz unterschiedlich ab, weiß der gelernte Geograph. Beispiel Frankfurt: Zum Büroflächenmarkt der Mainmetropole gehört nach JLL-Lesart auch das Angebot in Eschborn und Offenbach-Kaiserlei. Für Atis Real Müller ist der Frankfurter Markt noch größer; selbst die Taunusstädte Bad Homburg und Oberursel werden mitgezählt. Ähnlich das Bild in Düsseldorf: Bei DTZ fließen die Märkte Ratingen und Neuss in die Berechnungen mit ein, bei JLL und Aengevelt kommen Erkrath und Hilden dazu, bei Atis Real Müller auch Meerbusch. Property Partners betrachten dagegen nur das Düsseldorfer Stadtgebiet.

Hinzu kommt die Unsicherheit in der Frage, wann denn ein Deal als "abgeschlossen" gilt - und deshalb in die Statistik einfließt. Ein Problem, das umso mehr Gewicht hat, als sich der Abstand zwischen den ursprünglich jährlich herausgegebenen Marktberichten inzwischen auf einen Dreimonatsrhythmus verkürzt hat. "Maklerunternehmen haben sich in einen starken Wettbewerb drängen lassen, wer als erster mit seinem Bericht an die Öffentlichkeit geht", beobachtet Immobilienforscher Muncke. "Da wird dann schon mal die ein oder andere Transaktion in den aktuellen Quartalsbericht aufgenommen, die zwar sicher zu Stande kommen mag, für die aber noch gar kein Vertrag unterzeichnet ist."

Der Wunsch nach immer kurzfristigeren Informationen mag auch erklären, warum die Spitzenmiete in Berlin mal auf 25 Euro pro Monat und Quadratmeter, mal auf 30,50 Euro beziffert wird. An der Definition des Begriffs nämlich, meint Muncke, dürfte es nicht liegen. Die ist, nach GIF-Standard, eindeutig: Gemittelt werden jene Höchstmieten an einem Standort, die in mindestens drei und höchstens fünf Prozent aller Vermietungsfälle erzielt werden konnten. Je kürzer aber die Berichtsperiode, desto geringer die Umsätze in diesem Spitzensegment. Es komme vor, weiß Spezialist Muncke, dass drei Monate lang gar keine Fläche in einem der Top-Objekte vermietet werde. "Viele Kollegen haben daher einen Trend aus den angelsächsischen Ländern übernommen und ermitteln eine virtuelle Spitzenmiete."

Überhaupt ist es so eine Sache mit der Realität. "Was ein Unternehmen über die gesamte Laufzeit des Vertrages tatsächlich an Miete zahlt, steht in keinem Marktbericht", sagt Renate Kölbel, geschäftsführende Gesellschafterin der Trombello Kölbel Immobilienconsulting in Düsseldorf und Mitglied im Verbund Property Partners. Umzugskosten- oder Renovierungszuschüsse, Übernahme von Umbaukosten oder mietfreie Zeiten: Im harten Wettbewerb um Büronutzer gewähren Vermieter längst wieder kleine oder größere Belohnungen für einzugswillige Mieter. Davon erfahre selbst der Makler häufig nichts, sagt Muncke.

Immerhin hat die Branche erkannt, dass mehr Transparenz und einheitliche Standards unabdingbar sind. Eine Vermietungsdatenbank, unabhängig erstellt von der Deutschen Immobilien Datenbank (DID) in Berlin, steht kurz vor dem Start. Sie soll für Klarheit sorgen und Flächenabsatz wie Mietpreisniveau eindeutig ermitteln. "In drei bis fünf Jahren", hofft Muncke, "wird kein Marktteilnehmer mehr an dieser neutralen Instanz vorbeikommen."

Quelle: Handelsblatt

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