Urteil des Bundesfinanzhofs
Steuer auf Grundstückshandel – jede einzelne Wohnung zählt

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt die Grenze weiter konkretisiert, ab wann Grundstücksgeschäfte gewerbesteuerpflichtig werden. Danach gilt für die so genannte Drei-Objekt-Grenze, die den steuerfreien privaten von dem steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel trennt, dass mehrere baulich miteinander verbundene Wohnungen derselben Etage nicht unbedingt nur als ein einziges, sondern auch als mehrere "Objekte" angesehen werden können.

li DÜSSELDORF. Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - in der Regel fünf Jahre - zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, so kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden. Denn dann lassen die äußeren Umstände den Schluss zu, dass es dem Steuerpflichtigen auf Umschichtung seines Vermögens ankommt und nicht nur auf eine dauerhafte Fruchtziehung, die sich noch im Rahmen privater Vermögensverwaltung hält - und bei der Veräußerungsgewinne außerhalb der Spekulationsfristen grundsätzlich steuerfrei sind. Die indizielle Bedeutung dieser Kriterien hängt in der Regel weder von Größe und Wert des einzelnen Objekts sowie dessen Nutzungsart ab noch davon, ob der Steuerpflichtige die veräußerten Objekte lediglich angeschafft oder ob er sie errichtet hat.

In dem vom BFH nun entschiedenen Fall führte dies zur Einkommen- und Gewerbesteuerpflicht eines Veräußerungsgewinns, den die Eigentümerin aus dem Verkauf einer Zahnarztpraxis und einer Wohnung auf derselben Etage erzielt hatte. Denn die Zahnarztpraxis sollte erst nach dem Kaufvertragsabschluss aus drei rechtlich selbstständigen in Sondereigentum stehenden Wohnungen zusammengefasst werden.

Die klagende Bauherrin eines Wohnhauses mit insgesamt 16 Eigentumswohnungen hatte nach Abschluss der Kaufverträge über mehrere Wohnungen erst später die Verpflichtung zur baulichen Verbindung von drei und vier Wohnungen zu zwei Arztpraxen übernommen. Den Verkauf der beiden Arztpraxen und einer weiteren Wohnung sah die Eigentümerin als lediglich drei "Objekte" an, die noch kein Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit seien.

Dem folgte der BFH nicht. Entgegen der Auffassung der Klägerin stelle die Veräußerung einer größeren Zahl selbstständiger Wohnungsobjekte keinen wirtschaftlich einheitlichen Vorgang dar. Vielmehr handele es sich um eine Mehrzahl eigenständiger Tätigkeiten, denen rechtlich und wirtschaftlich auch eine eigenständige Bedeutung im Sinne des Tatbestandsmerkmals "der Nachhaltigkeit" für den Gewerbebetrieb zukomme. Daher habe sie sich wie ein Bauträger verhalten.

Zwar könnten ausnahmsweise mehrere Wohnungseigentumsrechte desselben Eigentümers steuerrechtlich als wirtschaftliche Einheit und damit als nur "ein Objekt" zu beurteilen sein, wenn sich der Inhaber der Wohnungseigentumsrechte schon im Zeitpunkt des Abschlusses der einzelnen Kaufverträge zur Errichtung und Übertragung einer einheitlichen Wohnung verpflichtet, die zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte umfasst.

Würden hingegen wie im Streitfall nach Abschluss mehrerer Verträge über den Verkauf jeweils eigenständiger Eigentumswohnungen abweichende Wünsche nach einer baulichen Umgestaltung geltend gemacht und verwirklicht, so bliebe es bei der rechtliche Qualifizierung der bereits zuvor entfalteten Aktivitäten als "gewerblich".

Aktenzeichen: BFH: III R 9/98

Quelle: Handelsblatt

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