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US-Steuern beim Immobilien-Kauf

Was tut ein Deutscher, um Steuern zu sparen? Er kauft zum Beispiel zusammen mit anderen Limited-Partnern (Kommanditisten) eine Immobilie in den USA. Sofern er außer den Einkünften daraus keine anderen US-Einkommen hat, für die das Besteuerungsrecht in den USA liegt, profitiert er von Freibeträgen und niedrigeren Steuersätzen auf Bundes- wie auf Staatenebene. Die Staatensteuer (State Tax) senkt die Bemessungsgrundlage für die Bundessteuer (Federal Tax). Zudem wird nach einem zweiten Veranlagungssystem auf Bundesebene die Alternative Minimum Tax (AMT) ermittelt. Danach werden Einkünfte bis 175 000 Dollar mit 26 Prozent, darüber mit 28 Prozent belastet. Die höheren Steuern werden fällig. Weil Freibeträge von 33 750/22 500 Dollar für Einkommen unter 112 500/75 000 Dollar bei Ledigen/Eheleuten je Partner gewährt werden, trifft die AMT die meisten Anleger nur im Jahr des Immobilienverkaufs.

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit den USA verhindert, dass dieses US-Einkommen in Deutschland ein zweites Mal besteuert wird - mit Ausnahme des Progressionsvorbehalts. Der Fiskus rechnet aus, wie hoch die US-Einkünfte nach deutschem Recht sind, schlägt diesen Betrag den im Inland steuerpflichtigen Einkünften zu und besteuert die inländischen Einkünfte mit dem höheren Steuersatz. Mit steigendem Einkommen nimmt die Bedeutung des Progressionsvorbehalts ab.

Besteuerung des Veräußerungsgewinns nach mehr als zwölf Monaten: Differenz zwischen Anschaffungspreis und Buchwert: 25 Prozent; weiterer Veräußerungsgewinn: Gesamteinkommen innerhalb der 15-prozentigen Progressionsstufe: zehn Prozent; darüber: 20 Prozent. rrl.

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