Viele Nebenkosten der Baufinanzierung werden im Effektivzins nicht erfasst
Die Banken bitten verstärkt zur Kasse

Der harte Wettbewerb macht erfinderisch. Da viele Kunden ihren Bankberatern mit Hypothekenzinsvergleichen aus Zeitungen oder dem Internet schwer zusetzen, schlagen viele Geldhäuser zurück.

HB DÜSSELDORF. Um mithalten zu können, bieten sie zwar auch einen vergleichsweise günstigen Zinssatz, langen dafür bei den Nebenkosten aber kräftig zu. Die Sparkasse Bremen berechnet beispielsweise bei der Neubaufinanzierung eine "Baufortschrittsgebühr" von "normalerweise 80 Euro". Das Institut begründet diesen Obolus so: Ein Mitarbeiter müsse sich an der Baustelle schließlich davon überzeugen, dass die Immobilie auch wirklich gebaut werde.

Zwar sind nicht alle Institute derart kreativ im Bestreben, ihre knappe Marge etwas aufzupeppen. Aber viele Häuser holen einfach alte Positionen wie die Schätzgebühr wieder aus der Mottenkiste. Einige verlangen einen Pauschalbetrag von beispielsweise 125 Euro, andere bis zu 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Bei einem Kredit von 200 000 Euro ist das immerhin ein glatter Tausender. Auch Bereitstellungszinsen - zu zahlen, wenn der Kredit nicht gleich abgerufen wird, weil sich etwa der Baubeginn verzögert - können sich rasch auf mehrere hundert oder tausend Euro summieren. Das Gleiche gilt für Kontoführungsgebühren, wie sie viele Sparkassen oder Volksbanken verlangen.

Der große Vorteil all dieser Gebühren besteht aus Sicht der Anbieter darin, dass sie sich nicht im Effektivzins niederschlagen. Die gut gemeinte Absicht der Preisangabenverordnung (PangV), dem Kunden das Vergleichen zu erleichtern, unterläuft die Finanzbranche mit solchen Schaufensterzinsen, wie Verbraucherschützer, Finanzberater und Rechtsexperten monieren. Mit anderen Worten: "Hinter einem optisch günstigen Effektivzins kann sich unter Umständen ein vergleichsweise teurer Kredit verbergen", sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen.

Denn der Effektivzins laut PangV erfasst als Aufschlag auf den Nominalzins nur wenige Posten, etwa eine Bearbeitungsgebühr oder eine verzögerte Tilgungsgutschrift. Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung in Franfurt, die regelmäßig die Baufinanzierungskonditionen vieler Institute abfragt, hat festgestellt, dass die Branche "quer Beet" an der Nebenkostenschraube dreht. Da liegt schon die Vermutung nahe, dass es sich etwa bei den Schätzkosten um verkappte Bearbeitungsgebühren handelt. Denn oft besteht die Schätzung darin, dass ein Bankmitarbeiter ein verwackeltes Foto der Immobilie zu den Akten legt.

Zudem bitten die Banken ihre Kunden zunehmend für Sondertilgungsmöglichkeiten zur Kasse, wie Herbst beobachtet. Er kommt zu dem Fazit: "Die Banken lassen sich inzwischen jede Besonderheit bezahlen."

Wie kann der Kunde sich davor wappnen, in die Kostenfalle zu tappen? Er sollte den Bankberater bitten, alle Nebenkosten in der Effektivzinsberechnung zu erfassen. Damit wären die Schlupflöcher der PangV geschlossen. Und: "Dann kommen schon ganz andere Zahlen raus", sagt der Experte Herbst.

Teuer werden kann es allerdings auch, wenn der Kunde aus dem Beratungsgespräch mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung herauskommt. "Das wird viel gemacht, weil die Margen so gering sind", erklärt der FMH-Chef. "Der Banker kann dann wieder mit vordergründig guten Konditionen arbeiten, weil er sich sagt: Den Verdienst hole ich mir über Provisionen wieder herein." Für den Kunden sind solche Finanzierungen schwer zu überblicken: Beim Bausparen muss er niedrige Anlagezinsen in Kauf nehmen, bei der Lebensversicherung eine verschobene Tilgung. Zudem werden bei solchen Produkten Kredit- und Sparvorgänge kombiniert, die Effektivzinsen aber getrennt angegeben. Der Kunde sollte sich aber stets den Effektivzins für die gesamte Finanzierungskombination ausrechnen lassen. Da das Ergebnis recht ernüchternd wäre, rät Verbraucherschützer Gottschalk, sich weder einen Bausparvertrag noch eine Lebensversicherungs aufschwatzen zu lassen: "Wenn der Kunde Geld übrig hat, sollte er es besser in eine höhere Tilgung stecken."

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