Vorsorge mit Haus und Grund kein Selbstläufer mehr
Mit den eigenen vier Wänden auf Sand gebaut

Der demographische Wandel macht auch vor dem Immobilienmarkt nicht halt. Wenn Bauherren und Käufer nicht schon bei der Auswahl die richtigen Weichen stellen, drohen im Alter empfindliche Vermögenseinbußen.

HB DÜSSELDORF. Als der letzte Interessent für diesen Samstag gegangen ist, lehnt sich Klaus Hochberg gegen den Gartenzaun und atmet tief durch. "Eigentlich sollte das hier meine Altersversorgung werden. Doch daraus wird wohl nichts." Das, was Hochberg seine Altersversorgung nennt, ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche und einem großen Gartengrundstück, das bis an ein angrenzendes Wäldchen heranreicht - eigentlich ein Traumobjekt für junge Familien mit Kindern oder Städter, die ruhig im Grünen wohnen wollen. Doch so verzweifelt Hochberg, der aus beruflichen Gründen nach Süddeutschland zieht, auch sucht - er findet einfach keinen Mieter, der bereit ist, die Kaltmiete von etwas mehr als 1000 Euro zu bezahlen - von einem Käufer ganz zu schweigen.

Was vor zwei, drei Jahren eigentlich kein Problem war, entwickelt sich heute zum Pferdefuß der Hochberg-Immobilie: die Lage am Stadtrand von Ahrensburg. Mittlerweile ist nämlich kaum noch jemand bereit, die rund 30 Kilometer zu seinem Arbeitsplatz nach Hamburg zu fahren. Es gibt in unmittelbarer Nähe der Elbmetropole durchaus akzeptable Angebote. Und Ahrensburg selbst ist nicht gerade eine boomende Industrieregion mit Hunderten von freien Arbeitsplätzen.

So bleibt Hochberg nur die Hoffnung, irgendwann doch noch einen finanzkräftigen Interessenten zu finden. Oder er muss mit seinen Preisvorstellungen heruntergehen. Das lässt zwar seine Finanzierung vollkommen durcheinander geraten, aber es käme wenigstens wieder Geld rein, mit dem er das Bankdarlehen bedienen könnte.

Preisrückgänge, schleppende Wiedervermietung und chronische Leerstände - was bislang nur die Eigentümer von gewerblichen Immobilien kannten, droht in Zukunft auch die Besitzer von privater Eigenheime zu treffen - und zwar ganz empfindlich. Denn der demographische Wandel in Deutschland - immer mehr Menschen werden immer älter - stellt nicht etwa nur die Sozialversicherungssysteme vor Probleme. Auch am Immobilienmarkt führt die Überalterung zu erheblichen Veränderungen. Experten rechnen damit, dass sich in den kommenden zehn bis zwanzig Jahren die Zahl der Bauherren und Käufer im ungünstigsten Fall halbieren wird.
Wer also heute nicht schon bei der Auswahl eines Objekts auf die kommenden Trends setzt, riskiert, im Alter auf einem unverkäuflichen Objekt zu sitzen, das nur noch einen Bruchteil des ehemals investierten Vermögens wert ist. Mögliche Folge: Der überlebende Lebenspartner verbleibt als so genannter Senioren-Single in der für ihn viel zu großen und unzweckmäßigen Immobilie - bis er stirbt oder pflegebedürftig in ein Heim umziehen muss. "Statistisch gesehen wird deshalb die Pro-Kopf-Wohnfläche in den nächsten Jahren deutlich ansteigen", erklärt Peter Hettenbach, Gründer und Geschäftsführer des Instituts für innovatives Bauen (iib). "Ich rechne mit einer Verdoppelung von jetzt 40 auf 80 Quadratmeter bis zum Jahre 2012."

Hettenbach ist so etwas wie ein Trendforscher am Immobilienmarkt. Seine Zukunftsprognosen lassen so manch hoffnungsvollen Eigenheimbesitzer, der sich bei einem Verkauf in ein paar Jahren einen Geldsegen verspricht, aus allen Wolken fallen.

So sieht für Hettenbach das Bauen auf der grünen Wiese keine Zukunft mehr. "Die einfache Bauweise im Stile einer Campingplatzstruktur findet keine Abnehmer mehr", so der iib-Geschäftsführer. "Ländliche Gegenden werden nach und nach veröden. Das ist schon heute nicht nur in den neuen Bundesländern, sondern in Ansätzen auch im Norden und Westen Deutschlands zu beobachten."

Der Trend von morgen geht eindeutig in Richtung City. "Und dort in die prosperierenden Ballungsgebiete", glaubt Rolf Scheffler, Leiter des Research beim Immobilienmakler Aengevelt (siehe nebenstehendes Interview). Ballungsraum ist allerdings nicht gleich Ballungsraum. Auf dem Berliner Immobilienmarkt zum Beispiel kehrt in diesen Wochen nach den Boom-Jahren Ernüchterung ein. Die konjunkturelle Entwicklung in der Bundeshauptstadt ist anhaltend schwach und liegt weit unter dem landesweiten Durchschnitt. Auf dem Markt für Gewerbe-, aber auch für Wohnimmobilien ist das Angebot größer als die Nachfrage, so dass die Mieter die Preise fast nach Belieben diktieren können.

Und in Städten abseits der Ballungsräume werden Abriss und Revitalisierung schon in ein paar Jahren unumgänglich werden, wenn die Stadtplaner retten wollen, was noch zu retten ist. Beispiel Wuppertal. In der Metropole des Bergischen Landes, nur 25 Kilometer von Düsseldorf entfernt, gibt es nach Angaben des Ressorts Stadtentwicklung und Stadtplanung Leerstände von 2,7 bis 6,8 Prozent - vorzugsweise in den direkten Lagen links und rechts der Wupper, die sich in einer langgestreckten Talachse durch die Stadt zieht. "Leerstände gibt es vor allem dort, wo sich Mängel in der Bausubstanz häufen", beobachtet Stadtentwicklungsplaner Bruno Rosenkranz Den meisten Vermietern aber fehlt das Geld, ihre Wohnungen zu sanieren. Die Folge: Das unattraktive Umfeld treibt noch mehr Mieter aus dem Bezirk, und die Mieten gehen weiter in den Keller, was Instandhaltungsinvestitionen für die Immobilienbesitzer noch unlukrativer macht - ein Teufelskreis. Rosenkranz rechnet daher mit weiter steigenden Leerstandsraten. "Das wird dazu führen, dass Wuppertal seine Funktion als Großstadt mit Nähe zur Rheinschiene verliert."

Hettenbachs Devise zur Rettung der Innenstädte lautet deshalb: Bauen im Bestand. "Der neue Immobilienmarkt - und das ist ebenfalls ein Mega-Trend - wird ein Exklusiv-Markt." Nur noch ein Dach über dem Kopf zu haben, wird der kleineren Schar von finanzkräftigen, aber wählerischen Immobilienerwerbern nicht mehr reichen. "Das Objekt muss 100-prozentig passen, sonst kommt der Verkauf mit Sicherheit nicht zu Stande", so der Trendforscher. "In einer Immobilie werden sich zunehmend emotionale Werte, Individualität und Sinnhaltigkeit widerspiegeln." Immobilieninvestoren rät er deshalb, sich auf entsprechende Objekt im hochpreisigen Bereich zu konzentrieren.

Ähnlich beurteilt auch Researcher Scheffler die zukünftige Nachfragestruktur: "Aufgrund wachsender Wohnansprüche oder neuer Standortpräferenzen wird es auch neue Marktpotenziale für unterschiedliche Wohnformen geben." Eine davon könnte das City-Reihenhaus sein - ein Wohntyp, der bislang am deutschen Immobilienmarkt kaum zu finden ist. Nachfrage wird es nach Meinung der Experten darüber hinaus auch nach Wohnungen mit mehr als drei Zimmern geben. Viele Wohnungsbaugesellschaften werden darauf reagieren, indem sie ihre Bestände zusammenfassen.

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