Wertzuwächse bei Häusern gleichen Verluste an den Aktienmärkten teilweise aus
US-Immobilien sind derzeit kein Risiko

Die Preissteigerungen am US-Immobilienmarkt beunruhigen Anleger. Sie befürchten spekulative Übertreibungen und erneute Vermögensverluste. Experten sehen keine Anzeichen für einen Einbruch. Vom Immobilienmarkt könnten aber sehr wohl dämpfende Effekte auf die US-Konjunktur ausgehen.

HB FRANKFURT/M. Nach den Kurseinbrüchen an den Aktienbörsen treibt die Märkte eine neue Sorge um: Von Aktien enttäuschte Anleger könnten ihr Kapital verstärkt am US-Immobilienmarkt angelegt und jetzt auch dort spekulative Übertreibungen verursacht haben. Beim Platzen dieser "Blase", so wird befürchtet, seien erneute Vermögensverluste programmiert - mit negativen Folgen für die amerikanische und damit auch für die europäische Wirtschaft. Die Gefahren, die vom US-Immobilienmarkt ausgehen könnten, sind umstritten. Es gilt nicht einmal als sicher, ob überhaupt eine Blase existiert.

"Es ist am privaten Grundstücksmarkt in den letzten Jahren stetig aufwärts gegangen und regional gab es sicherlich Übertreibungen," erklärte Frank Nitschke, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Real Estate Research, Washington, dem Handelsblatt. "Insgesamt ist die Entwicklung aber nicht so verlaufen, dass man von einer Blase sprechen müsste." Anhaltspunkte dafür, dass der Immobilienmarkt einbrechen könnte, sieht Nitschke nicht. Die Bundesbank bezeichnet den US-Immobilienmarkt in ihrem jüngsten Monatsbericht als "robust".

Von der Situation in Japan - dem Paradebeispiel für eine Blase am Immobilienmarkt - sind die USA in der Tat weit entfernt. 1992 hatte allein das Gelände des Imperial Palace in Tokio den Wert von ganz Kalifornien. Als die Blase platzte, gaben die Immobilienpreise über mehrere Jahre nach. Die US-Situation reicht auch nicht an die Großbritanniens Anfang der 90er Jahre heran, als die Verschuldung vieler Haushalte den Wert ihrer Häuser übertraf.

Die Preise für bestehende Häuser sind in den USA nach Angaben der Deutschen Bank im Durchschnitt von 1996 bis 2001 um 4,9 % gestiegen. 2001 zogen sie um 5,9 % und im ersten Halbjahr 2002 um 7,7 % an. Neue Häuser verteuerten sich zwischen 1996 und 2001 um durchschnittlich 4,3 % und zwischen Juni 2001 und Juni 2002 um 7,0 %.

Sorgen müsste man sich machen, wenn sich die Hauspreis- von der Einkommensentwicklung losgekoppelt hätte, meint Nitschke. Das sei aber seit Ende der 80er Jahre nicht der Fall gewesen. Der Ökonom ist überzeugt, dass die erhöhte Nachfrage nach Häusern im wesentlichen von fundamentalen Faktoren getragen ist. Allein in den letzten zwölf Monaten seien rund 1,5 Millionen neue Hausstände gegründet worden. "Gemessen an der Zahl der beantragten Hypotheken bleibt die Nachfrage nach Häusern bis in den Winter hinein robust", prognostiziert Nitschke. "Die Demographie wird den Immobilenmarkt über Jahre hinweg stützen."

Trotzdem ist die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) besorgt. "Mit dem starken Preisanstieg beim Wohneigentum hat die Verschuldung der privaten Haushalte erheblich zugenommen", schreibt sie in ihrem Jahresbericht. Das mache den Sektor "anfälliger gegenüber einem lang anhaltenden Konjunkturabschwung oder einem erheblichen Zinsanstieg".

Die Amerikaner haben die sinkenden Zinsen genutzt, um sich zu refinanzieren. Sie können Hypotheken zu geringen Kosten kündigen und zu den niedrigeren Zinsen neue aufnehmen. Zur Zeit liegt der Zinssatz für eine Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit bei 6,22 % - 70 Basispunkte niedriger als vor einem Jahr und auf dem niedrigsten Stand seit über 30 Jahren.

Ohne die Preissteigerungen am Immobilienmarkt hätten die Haushalte durch die Umschuldung ihr verfügbares Einkommen um die verringerte Zinslast erhöht. Zum Teil haben sie aber auch den Wertzuwachs ihrer Häuser beliehen. Die zusätzlichen Kredite sind in den Konsum geflossen und haben die Nachfrage selbst während der Rezession gestützt. So hat der Wertzuwachs bei Immobilien die Vermögensverluste bei Aktien zum Teil kompensiert. Seit Anfang 2000 entsprechen diese dem aggregierten verfügbaren Einkommen eines gesamten Jahres.

"Im ersten Halbjahr belief sich der Konjunkturimpuls aus der Realisierung von Kapitalgewinnen auf das Jahr hochgerechnet auf 100 Mrd. US-Dollar - nach 140 Mrd. in 2001," erläutert Frank Nothaft, Chefökonom von Freddie Mac. Den Wertzuwachs bei Immobilien beziffert er für 2001 mit 500 Mrd. US-Dollar.

Nach Angaben der Mortgage Bankers Association sind inzwischen nur noch 12 % aller Hypotheken variabel verzinst. Zinserhöhungen dürften den Immobilienmarkt also nicht einbrechen lassen, zumal sie nur begrenzt erlaubt sind. Gefährlicher wäre ein erneuter Konjunkturabschwung. Würden viele Amerikaner arbeitslos, fehlten ihnen die Mittel, den Schuldendienst zu leisten. Sie wären gezwungen, ihre Häuser bei fallenden Preisen zu verkaufen.

Thomas Köbel, Finanzanalyst bei der SEB, ist nicht optimistisch. Er erwartet keinen Einbruch, aber dämpfende Effekte. Damit der Anreiz zur Refinanzierung entfalle, müssten nur die Zinsen nicht mehr sinken und die Häuserpreise nicht mehr steigen. Damit werde der Konsum geschwächt - zur Zeit die einzige Stütze der US-Konjunktur. Köbel sieht Anzeichen: Bei weiter steigenden Hauspreisen sei die Jahresrate der Hauskäufe zuletzt zurückgegangen. "Wenn die Käufer das merken, werden sie abwarten", meint Köbel. Das dämpfe die Preise. "Dass in der Bauindustrie im Juli 30 000 Arbeitskräfte freigesetzt wurden, ist auch kein gutes Zeichen."

Marietta Kurm-Engels
Marietta Kurm-Engels
Handelsblatt / Redakteurin
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