Wichtige Stellschraube der Immobilienfinanzierung
Zinsbindung nach Maß kann viel Geld sparen

Die Praxis sieht sehr uniform aus: wer eine Immobilie finanzieren will, bekommt vom potenziellen Geldgeber meist eine Standardlaufzeit von zehn Jahren angeboten. Doch der Kreditnehmer sollte genau prüfen, welche Zinsbindung sich für ihn lohnt.

hb DÜSSELDORF. Denn der Markt bietet mittlerweile fast alle Laufzeiten zwischen einigen Monaten und 30 Jahren.

Generell gilt: je kürzer die Laufzeit, desto niedriger der Zins. Fünfjährige Hypothekenkredite sind derzeit etwa 0,4 Prozentpunkte günstiger als zehnjährige. Solche Spannen addieren sich leicht auf mehrere tausend Euro.

Allerdings steigt mit kürzereren Laufzeiten auch das Risiko, dass die Zinsen - und damit die monatliche Belastung - nach deren Ablauf kräftig steigen. Zum Vergleich: derzeit ist Baugeld mit der Standardzinsbindung von zehn Jahren im Schnitt deutlich billiger als sechs Prozent. Betrachtet man dagegen die vergangenen Jahrzehnte, kassierten die Banken durchschnittlich rund acht Prozent.

Peter Edinger, Immobilienökonom und Vorstand im Bundesverband Finanzplaner, rät, zunächst die Frage zu beantworten: "Kann ich den Fall, dass die Zinsen deutlich steigen, finanziell verkraften?" Wenn nicht, sollten eher längere Laufzeiten gewählt werden. Verbraucherschützer raten angesichts der niedrigen Zinsen zu längeren Laufzeiten - vor allem, wenn die Finanzierung knapp kalkuliert ist.

Max Herbst, Chef der Frankfurter Finanzberatung FMH, beobachtet bei seinen Markterhebungen, dass derzeit 20-jährige Zinsbindungen sehr günstig sind. Viele Institute bieten diese lange Laufzeit sogar unter sechs Prozent an. Der Abstand zu 15jährigen Hypothekenkredite beträgt meist keine 0,2 Prozentpunkte. Wenn man auf lange Zinsssicherheit setzt, gibt der Finanzfachmann angesichts solcher Konditionen 20-jährigen Zinsbindungen den Vorzug vor 15-jährigen Laufzeiten.

Bei Bindungsfristen über zehn Jahren hat der Kreditnehmer einen weiteren großen Vorteil, wie Immobilienökonom Edinger betont: während die Bank für die gesamte Laufzeit an den Hypothekenkredit gebunden ist, kann der Kunde nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten aussteigen. Er hat also Zeit, die Zinsentwicklung zu beobachten und bei sinkenden Sätzen günstig umzuschulden.

Letztlich steckt hinter der Wahl der Laufzeiten die Spekulation auf fallende oder steigende Zinsen. Mathematisch lässt sich anhand einer sogenannten Zinswaage berechnen, wie stark die Zinsen steigen dürfen, damit sich die kürzere Laufzeit auszahlt. Im Internet kann man mit speziellen Rechenprogrammen diesen Grenzzins nach individuellen Vorgaben ausrechnen, etwa unter den Adressen "www.interhyp.de" oder "www.dr-klein.de". Eine Übersicht findet sich unter "www.fmh.de".

Ein Argument für kürzere Laufzeiten besteht auch darin, dass die Vorfälligkeitsentschädigung niedriger ausfällt, falls der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden sollte - etwa wenn das Haus aufgrund eines plötzlichen Jobwechsels verkauft werden muss.

Praktisch ohne feste Laufzeit ist der Variokredit. Dabei passt die Bank den Zins je nach Marktentwicklung an. Vorteil: Der Kreditnehmer kann ihn mit einer Frist von drei Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Nachteil: Der Kreditnehmer trägt das Zinsänderungsrisiko. In Niedrigzinsphasen ist der variable Hypothekenkredit kaum zu empfehlen, was Edinger in dem Satz zusammenfasst: "Im Moment sehe ich bei den Zinsen weniger Luft nach unten als nach oben."

Finanzberater Herbst macht die Wahl der Laufzeit zudem vom Eigentümertyp abhängig: Wer mehrere Objekte besitze könne getrost kürzere Laufzeiten, etwa fünf Jahre, abschließen. Und der Eigenheimbesitzer sei bei Sätzen unter sechs Prozent mit Laufzeiten von zehn Jahren und länger gut bedient. Wichtig: nach zehn Jahren können dann auch Teilrückzahlungen geleistet werden, auch wenn keine Sondertilgung vereinbart worden ist.

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