Wie Bauherren auf Finanzierungslücken reagieren sollten
Wenn die Lebensversicherung nicht reicht

Wer bei der Immobilienfinanzierung auf die Kapitalkraft deutscher Lebensversicherer gebaut hat, wird zurzeit enttäuscht. Die Überschussbeteiligungen sinken und mit ihnen die Ablaufleistungen - also das, was der Versicherer am Laufzeitende auszahlt.

DÜSSELDORF. Soll die Ablaufleistung dazu herhalten, ein Hypothekendarlehen zu tilgen, entsteht durch die geringere Ablaufleistung unter Umständen eine Finanzierungslücke. Was dies bedeutet, bringt die Verbraucherzentrale Bremen auf den Punkt: "Eine geringere Überschussbeteiligungen verteuert und verlängert Kredite."

Für den Bauherren ist die Erkenntnis, dass sein Finanzierungskonzept nicht aufgeht, erst einmal ein Schock. Was tun? Die erste Möglichkeit: Der Vertrag läuft weiter wie bisher. Zur Sicherheit wird zusätzlich Geld gespart, das die Lücke schließt. Eine andere Variante: Der Vertrag wird für die restliche Zeit beitragsfrei gestellt, die nun nicht mehr zu zahlenden Beiträge werden gespart oder zur laufenden Tilgung eingesetzt. Die dritte Spielart: Die Lebensversicherung wird gekündigt, der von der Versicherung ausgezahlte Rückkaufswert und die wegfallenden Beträge werden zur Tilgung verwandt. Diese Variante kommt nur dann in Frage, wenn der Vertrag bereits zwölf Jahre Laufzeit hinter sich hat, weil anderenfalls die Erträge aus der Lebensversicherung noch versteuert werden müssen. Die beiden letztgenannten Alternativen setzen voraus, dass über die Darlehenskonditionen neu verhandelt werden kann, was in der Regel nur der Fall ist, wenn die Zinsbindung ausläuft.

Die Entscheidung für eine dieser Varianten setzt eine Rechnung mit mehreren Unbekannten voraus. Peter Haueisen, Leiter des Hypothekengeschäfts bei der Allianz Lebensversicherung, gibt zu bedenken: "Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer ist das Problem." Der Grund dafür sind die in der Vergangenheit hohen Überschussbeteiligungen der Versicherungen.

Die größte Unbekannte ist die Entwicklung der künftigen Überschussbeteiligung des Lebensversicherers. Peter Edinger, Finanzberater und Vorstand im Bundesverbandes Finanz-Planer e.V (BFP), sagt: "Entscheidend ist, welche Rendite ich erreiche, wenn ich die Versicherung weiterlaufen lasse." Wer ein Eigenheim finanziert, hat nur dann einen Vorteil durch die Fortführung des Vertrages, wenn die Verzinsung bis zum Ablauf die Darlehenszinsen übersteigt.

Doch wer weiß schon, wie sich die künftigen Überschusszinsen entwickeln? Weswegen Peter Sachs von der Vogelsang & Sachs Sachverständigen-Societät für Kapitalanlagen, sagt: "Kreditzinsen, die man nicht zahlen muss, sind die beste und sicherste Geldanlage." Sachs favorisiert daher die Variante Beitragsfreistellung, sobald das Darlehen zur Verlängerung ansteht. Wer zwischenzeitlich umstellen möchte, muss darauf gefasst sein, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Die Bank werde diese dann wohl auf die Darlehenssumme draufschlagen, vermutet Achim Reif, Immobilienexperte beim Verband deutscher Hypothekenbanken. Selbst dieses Problem lässt sich mindern. "Die Vorfälligkeit kann steuerlich geltend gemacht werden", sagt Reif. Der Abschluss einer Lebensversicherung zur Tilgung belaste den Bauherren so, als ob eine zweiprozentige Tilgung abgeschlossen worden wäre, ergänzt er. Das bedeutet: Wer statt der Lebensversicherung einen Vertrag mit zwei Prozent Tilgung abschließt, hätte bei 6 % Zinsen die Finanzierung gegenüber der Ein-Prozent-Tilgung um zehn auf 23 Jahre verkürzt.

Haueisen geht davon aus, dass Lebensversicherungen zur Tilgung vor allem dann eingesetzt wurden, wenn die Zinsen die Mieterträge und damit die Steuerlast minderten. Er warnt vor Kurzuschlussreaktionen: "Die Suche nach einer Alternative mit höherer Rendite nach Steuern geht mit Sicherheit negativ aus." Zumal er sicher ist, dass "der Rückgang der Gewinnbeteiligung geringer ist als der Zinsvorteil bei Neufestschreibung des Darlehens".

Zum guten Schluss hilft nur eine Nachsteuerbetrachtung. Baufinanzierungsexperte Heinrich Bockholt, Vorstandsvorsitzender des BVP, listet auf, was zu tun ist:

>> Ablaufleistungen von der Versicherung neu berechnen lassen.

>> Sämtliche Rückkaufswerte für die Restlaufzeit hochrechnen lassen.

>> Todesfallleistung bei Beitragsfreistellung abfragen.

>> Zinsbindungsfrist feststellen.

>> Und schließlich: über den Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung verhandeln. Bockholts Begründung: Wenn die Bank die Lebensversicherung zusammen mit dem Darlehen verkauft hat, sollte sie kulanterweise auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichten.

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