Wie deutsche Anleger von US-Steuersenkungen profitieren
Es müssen nicht immer Verluste sein

Verluste senken die Steuerlast - leider nur befristet. Besser, die Steuerzahlungen sind von vornherein geringer.

rrl DÜSSELDORF. US-Präsident George Bush leistet Anbietern geschlossener US-Immobilienfonds Schützenhilfe: Er hat die Steuern gesenkt. Dass auch deutsche Anleger davon profitieren, ist dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zu verdanken. Es sieht vor, dass die Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verkauf von Immobilien den USA zustehen.

Sofern ein Privatanleger keine weiteren Einkünfte in den USA erzielt, gelten die in der Tabelle genannten Einkommensgrenzen und Steuersätze der US-weiten Federal Tax allein für seine Mieteinkünfte.

Der Vorteil: Die Steuerlast ist auf Grund der niedrigeren Steuersätze geringer als sie in Deutschland wäre, und das DBA regelt, dass diese Einkünfte in Deutschland weitgehend steuerfrei sind. Anders als bei Beteiligungen, die anfängliche Verluste zwecks Steuerminderung zuweisen, muss dieser Steuervorteil also später nicht ausgeglichen werden. Der Steuervorteil bleibt trotz der von den Bundesstaaten erhobenen State Tax. State-Tax-Zahlungen schmälern nämlich die Bemessungsgrundlage für die Federal Tax.

Dieses Prinzip gilt auch, wenn Mieteinkünfte nicht direkt an den Anleger fließen, sondern den Umweg über eine Personengesellschaft wie einen geschlossenen US-Immobilienfonds nehmen. Üblicherweise beteiligt sich der Anleger an einer Limited Partnership (LP), die einer deutschen Kommanditgesellschaft (KG) vergleichbar ist. Wie in Deutschland werden nicht die Einkünfte der Gesellschaft, sondern die der Gesellschafter besteuert.

Damit nicht zusätzlich zur Erklärung der Federal Tax noch eine für die State Tax der Bundesstaaten abgegeben werden muss, bieten die Fonds-Gesellschaften an, eine Sammelerklärung für alle Gesellschafter abzugeben. Dies führt zwar regelmäßig dazu, dass die Einkünfte mit dem Höchstsatz belastet werden. Doch der Aufwand für individuelle Erklärungen steht angesichts der Höhe der Steuersätze in keinem Verhältnis zu möglichen Ersparnissen.

Anders als in Deutschland muss ein Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in den USA auf jeden Fall versteuert werden. Ist die Immobilie weniger als zwölf Monate im Besitz des Investors, gelten die gleichen Steuersätze wie für die Besteuerung des laufenden Einkommens. Bei einem späteren Verkauf wird der Gewinn (capital gain) in den aus Abschreibungen (recaptured gain) und den darüber hinaus erzielten wirtschaftlichen Gewinn (Verkaufserlös minus Kosten der Veräußerung minus Anschaffungskosten) unterteilt.

Von dem auf die möglichen Abschreibungen entfallenden Gewinn geht der GVP zufolge ein Viertel an den Fiskus - auch wenn sie nicht in vollem Umfang geltend gemacht wurden. Der wirtschaftliche Gewinn wird mit zehn Prozent Steuern belastet, sofern der Gewinn das Gesamteinkommen nicht über die Einkommensgrenze für den Steuersatz von 15 Prozent (2001 bis 27 050 Dollar bei einem Ledigen) hievt. Bei höheren Gesamteinkünften geht ein Fünftel vom wirtschaftlichen Gewinn ab.

Auch für Kanada gilt, dass die Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne dort und nicht in Deutschland versteuert werden. Müssen US-Fonds-Zeichner State Tax zahlen, verschont die Provinz Ontario Zeichner der Toronto-Beteiligung mit Steuerforderungen. Ein weiterer Unterschied: US-Anleger können darauf vertrauen, dass die Einkommensgrenzen jährlich entsprechend der Inflationsrate angepasst werden. Kanadas Steuerrecht sieht diesen Automatismus nicht vor. Dort werden Mieteinkünfte an der Quelle besteuert. Der Verwalter führt 25 Prozent der Bruttomiete - bzw. unter bestimmten Umständen der Nettomiete - als Steuervorauszahlung ab.

Nach dem Verkauf der Immobilie wird die Hälfte des wirtschaftlichen Veräußerungsgewinns als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung herangezogen. Außerdem werden in Anspruch genommene Abschreibungen im Veräußerungsjahr als Teil der Mieteinkünfte nachversteuert.

So ganz auf Steuern verzichten mag der deutsche Fiskus letztendlich doch nicht. Deshalb ermittelt das deutsche Finanzamt zunächst Einkünfte aus den USA und Kanada nach deutschen Steuervorschriften.

Die Einkünfte unterscheiden sich auf jeden Fall, denn die Fonds-Gebäude in den USA werden nach US-Recht mit rund 2,6 Prozent jährlich abgeschrieben, in Kanada wahlweise zwischen null und vier Prozent, dagegen in Deutschland mit zwei Prozent. Die nach deutschem Recht ermittelten Einkünfte addiert das Finanzamt zu den übrigen, in Deutschland zu versteuernden Einkünften und ermittelt den für dieses Gesamteinkommen maßgeblichen Steuersatz. Mit diesem Satz werden die ohne US-Einkünfte niedrigeren Einkünfte belastet.

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