Wie funktioniert ein Konstantdarlehen?: Immobilienfinanzierung: Immer das Gleiche

Wie funktioniert ein Konstantdarlehen?
Immobilienfinanzierung: Immer das Gleiche

Bei Konstantdarlehen steht die Monatsrate fest, bis das Häuschen abbezahlt ist - in 20 bis 30 Jahren. Doch wer sich so lange bindet, sollte vorher scharf kalkulieren.

DÜSSELDORF. Der Blick auf den Tilgungsplan bringt oft die erste Ernüchterung. Denn am Ende der ersten Zinsbindung nach üblicherweise zehn Jahren hat sich der Schuldenberg kaum verringert. Wer derzeit mit marktdurchschnittlichen 5,80 Prozent Zinsen und einem Prozent Anfangstilgung ein Darlehen über 100 000 Euro bedient, steht nach zehn Jahren immer noch mit rund 86 500 Euro in der Kreide. Und sollte dann eine Hochzinsphase herrschen, wie schon mehrfach in den vergangenen Jahrzehnten, könnte die Finanzierung knapp werden.

Wer angesichts solcher Szenarien nahezu narrensicher planen will, für den bieten Bausparkassen und einige Banken Konstantdarlehen. Dabei zahlt der Kreditnehmer Monat für Monat den gleichen, festen Betrag, bis die Immobilie schuldenfrei ist.

"Das kann für Leute interessant sein, die in den nächsten 27 oder 28 Jahren nur die festgelegte Rate bezahlen können", sagt die Baufinanzierungsexpertin Beate Weiser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Wie funktioniert ein Konstantdarlehen? Die Banken kalkulieren vergleichsweise einfach. Sie berechnen für die lange Zinsbindung einen Aufschlag. Der zur BHW-Gruppe gehörende Internet-Anbieter Rheinboden Online fordert etwa für eine zehnjährige Festschreibung 5,34 Prozent, für 15 Jahre 5,52 Prozent und für einen festen Zins bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens 6,03 Prozent nominal.

Die Bausparkassen bieten eine kompliziertere Variante an. Sie schalten einen normalen Hypothekenkredit vor, der Kunde schließt also gleichzeitig einen Darlehensvertrag und einen Bausparvertrag ab. Das Darlehen wird bei Zuteilung des Bausparvertrags mit einem Schlag getilgt. Danach zahlt der Immobilienbesitzer das Bauspardarlehen zurück. Mit der immer gleichen Monatsrate werden bis zur Zuteilung Kreditzinsen und Bausparvertag bedient, danach Zins und Tilgung des Bauspardarlehens.

Wer zum Beispiel 100 000 Euro benötigt, muss bei einigen Anbietern auch deutlich mehr Geld aufnehmen - etwa 150 000 Euro bei der Quelle Bausparkasse, deren Konstant-Tarif Baufi Quick auch die Münchener Interhyp vermittelt. Der Differenzbetrag, hier 50 000 Euro, fließt in solchen Fällen als Soforteinzahlung auf den Bausparvertrag.

Potenzielle Immobilienfinanzierer sollten sich aber nicht von den ausgewiesenen niedrigen Zinsen der beiden Teile der Konstantmodelle blenden lassen, warnt Kreditexperte Achim Tiffe vom Institut für Finanzdienstleistungen in Hamburg. Denn wenn beispielsweise im Quelle-Tarif 50 000 Euro in den Bausparvertrag fließen, werden die zwar mit 2,5 Prozent verzinst. Gleichzeitig muss der Kunde aber 4,23 Prozent effektive Kreditzinsen zahlen - ein Minusgeschäft also, das bei den anderen Bausparkassen im Vergleich noch viel schlechter ausfällt. Daher sollte ein - mit einem Bankdarlehen - vergleichbarer Effektivzins genannt werden, wie in der Tabelle links ersichtlich. Weist die Bausparkasse nicht auf vergleichbare Bankdarlehen hin, kann der Kunde Konstantmodelle, praktisch eine Bausparsofortfinanzierung, nach Tiffes Angaben anfechten.

Grob lässt sich sagen: Bei Laufzeiten bis 20 Jahren sollte man die Finger von Bausparkonstantmodellen lassen. Der Frankfurter Finanzfachmann Max Herbst findet dagegen: "Im langfristigen Bereich sind viele Bausparkassen billiger als Banken." Aus pragmatischer und psychologischer Sicht der Bauherren hält er das Produkt für sinnvoll: "Viele Leute wollen nicht ständig finanzieren, sondern ihre Ruhe haben." Sicherheitsbewussten Kunden könne er ein Konstant-Darlehen empfehlen. Aber: "Mathematisch ist es selten sinnvoll, diese lange Zinsfestschreibung zu machen." Herbst rechnet vor: Wenn man für ein Darlehen mit 30-jähriger Festschreibung 6,5 Prozent Zinsen zahlen müsse und für die zehnjährige Bindung 5,75 Prozent, würde sich die lange Laufzeit erst dann rechnen, wenn die Zinsen vom elften bis zum 30. Jahr über 8,04 Prozent steigen würden. Wer also erwarte, dass Hochzinsphasen der Vergangenheit angehörten und Umfinanzierungen nicht scheue, sei mit Konstantmodellen schlecht bedient.

Verbraucherschützerin Weiser rät, keinesfalls mehr als 20 bis 50 Prozent der Finanzierungssumme mit einem Konstantmodell zu bestreiten. Wer sich eine regelmäßig höhere Tilgung oder Sondertilgungen leisten könne, fahre mit einem herkömmlichen Annuitätendarlehen besser.

Zwar können Bauspardarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit teilweise oder völlig getilgt werden. Aber nachdem sich der Bausparer diesen billigen Kredit über niedrige Guthabenzinsen in der Sparphase und üppige Gebühren erkauft hat, erscheinen Sondertilgungen wenig sinnvoll. Bei der Quelle Bausparkasse, die mit dem günstigsten Konstant-Angebot im Vergleich aufwartet, summieren sich die Gebühren auf rund 4 250 Euro.

Will ein Bankkunde bei Zinsbindungen bis zehn Jahre vorzeitig tilgen, wird eine saftige Entschädigung fällig. Bei Hypotheken mit längerer Festschreibung ist aber nur der Geldgeber gebunden. Der Darlehensnehmer kann mit sechsmonatiger Kündigungsfrist aussteigen, etwa wenn die Zinsen inzwischen deutlich gefallen sind.

Daher kommt Finanzexperte Herbst zu dem Schluss: "Nach meiner Philosophie reicht ein 15-Jahresdarlehen. Dann habe ich fünf Jahre Zeit, um den Zins zu beobachten. Das reicht aus, dass mir nichts passieren kann."

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