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Worauf es bei US-Immobilien ankommt

Kauf- und Verkauf: Ein Teil der Anlegergelder geht immer für "weiche Kosten" drauf. Unvermeidlich sind Kaufnebenkosten auf Grund von Gesetzen (z.B. Grundbucheintrag, Steuern). Einige Fonds summieren darunter auch Wertgutachten und Plausibilitätsprüfungen ("Due Dilligence"). Der Übergang zu den übrigen "weichen Kosten" beispielsweise für Vertrieb, Marketing, Steuer-, Rechtsberatung und Initiatorengewinn ist fließend. Wer 100 000 Dollar in einen Fonds mit 20 Prozent "weichen Kosten" investiert, bekommt nur für 80 000 Dollar Beton und Steine. Der Wert der Immobilie muss bis zum Verkauf so stark steigen, dass er nach Abzug der Verkaufsnebenkosten für 80 000 DM Immobilienanteil mindestens 100 000 DM bekommt.

Standort: Innenstadt-Bürogebäude sollten nur wenige Schritte von Haltestellen öffentlicher Nahverkehrsmittel entfernt sein. Zu Büros in Außenbezirken gehören ausreichend Parkraum und eine gute Straßenanbindung. Ins Einkaufszentrum geht kein Amerikaner zu Fuß. Es muss mit dem Auto schnell erreichbar sein. Wohnt eine wachsende, kaufkräftige Bevölkerung in der Nähe, ist dies ein Plus.

Mieter: Je mehr Mieter, desto breiter ist die Risikostreuung und desto höher der Verwaltungsaufwand. Ihre Bonität sollte erstklassig sein. Einkaufszentren brauchen mindestens einen Kundenmagneten als Hauptmieter. Kann das Management eines Einkaufszentrums einen abwandernden Ankermieter nicht ersetzen, verliert es nach und nach die kleineren Geschäfte darum herum. Die Anleger können ihre Investition von da an abschreiben.

Mietverträge: Laufen sie lange, ist die Einnahmensicherheit groß und in Zeiten rasch steigender Marktmieten das Mietsteigerungspotential gering. Laufen sie kurz, steigen Leerstandszeiten, Maklerprovisionen, Renovierungs-, und Verwaltungsaufwand. Verlängerungsoptionen sind wörtlich zu verstehen: Der Vertrag kann, muss aber nicht verlängert werden. Triple-Net-Verträge (Glossar US-Immobilienfonds) wälzen fast sämtliche Kosten und Risiken auf den Mieter ab. Bei Brutto-Mietverträgen ist es genau umgekehrt. Ob und wie Mieten während der Vertragslaufzeit steigen, hängt von Nebenbedingungen ab. In Einkaufszentren sind Basis- plus Umsatzmieten üblich. Büromieten sind meist jährlich gestaffelt, selten an die Lebenshaltungskosten gekoppelt.

Ergebnisprognosen: Rechnet sich der Fondsinitiator reich? Das Extrem sieht so aus: Die Steigerungsraten der Marktmieten werden optimistisch kalkuliert, Leerstandszeiten bei Mieterwechseln und dann fällige Renovierungskosten gering angesetzt und darüber hinaus von permanenter Vollvermietung ausgegangen. Für Reparaturen wird wenig zurückgestellt; laufende Kosten werden mit einer Inflationsrate am unteren Ende der Prognosen indexiert. Die Zinssätze für die Anschlussfinanzierung werden nahe vergangener Tiefststände gewählt. Der Verkaufsfaktor (Verkaufspreis geteilt durch Prognosemiete zum Verkaufszeitpunkt) wird noch höher angesetzt als der Einkaufsfaktor.

Ausschüttungen: Wer wenig Fremdkapital tilgt, kann viel ausschütten. Entsprechend weniger bleibt beim Verkauf übrig. Dies gilt auch für "Variante-II"-Beteiligungen (s. Grafik), bei denen die Objektgesellschaft Kredite aufnimmt. Oft erhalten Anleger bis zu einer bestimmten Ausschüttungshöhe und beim Immobilienverkauf einen Vorabgewinn, so dass ihr Gewinnanteil höher ausfällt als ihre nominelle Beteiligung. Sind diese Schwellen erreicht, verdient der Initiator dann überproportional.

Rechte des Anlegers: Hat er Mitspracherechte bei Kapitalerhöhung, Fremdkapitalaufnahme, Immobilienverkauf? Wenn nicht - Finger weg. Wo sitzen Prospektherausgeber und Treuhänder? Recht haben und Recht bekommen ist in Deutschland schwer genug. Juristische Auseinandersetzungen im Ausland zu führen, ist noch komplizierter. rrl.

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