Zahlenwirrwarr geht zu Lasten des Vermieters
Mietrückstand ist genau aufzuschlüsseln

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss der Vermieter sorgfältig begründen - und zwar nach Betrag, Fälligkeitsdatum und Kostenart. Lässt sich der Aufstellung des Vermieters nämlich nicht zweifelsfrei entnehmen, ob sich der Mieter mit der Miete oder den Nebenkosten in Verzug befindet, ist die Kündigung nach einem Urteil des Landgerichts (LG) Hamburg unwirksam.

HB GARMISCH. Im Urteilsfall hatte der Vermieter dem Mieter unter Hinweis auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von 1 969,02 Euro gekündigt und eine Kontoanzeige beigefügt, die mit einem nicht näher gekennzeichneten Saldovortrag über 1 296 Euro begann. Des weiteren wurden die fälligen Mietzahlungen ins Soll und die erbrachten Zahlungen ins Haben gestellt. Danach erfolgten die jeweils fälligen Mieten von 651,75 Euro für Januar 2002 in Höhe von 321,29 Euro und 321,30 Euro. Für Februar in Höhe von 321,29 Euro und für März von 321,29 Euro sowie 375,79 Euro. Im April 2002 erfolgte eine Zahlung des Mieters von 270 Euro.

Diese Aufstellung reicht nach Ansicht der Hamburger Richter für eine fristlose Kündigung nicht aus. Grund dafür ist der mit der Mietrechtsreform eingeführte Begründungszwang auch für außerordentliche Kündigungen gemäß § 569 Absatz 4 BGB. Danach muss der Vermieter den Sachverhalt, der den wichtigen Grund rechtfertigen soll, so angeben, dass dieser identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

Aus dem Kontoauszug ergab sich aber gerade nicht, dass der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines wesentlichen Teils in Verzug geraten ist, wie es § 543 Abs. 2 Ziffer 3a) voraussetzt. Und auch die in Ziffer 3b) enthaltene Alternative, dass sich der Mieter mit zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum in Verzug befand, ließ sich anhand der Aufstellung des Vermieters nicht nachweisen, weil nicht ersichtlich war, ob es sich um Mietrückstände oder Zahlungsverzögerungen hinsichtlich der Nebenkosten handelte. Dadurch aber, so das Gericht, könne der Mieter nicht mehr beurteilen, durch welche Nachzahlungen er die Wirkungen der fristlosen Kündigung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist des § 569 Abs. 3 BGB beseitigen kann.

Für säumige Mieter ist die Entscheidung gleichwohl kein Grund zu überschwenglicher Freude. Denn falsche Angaben von Vermietern führen nicht in jedem Fall zur Unwirksamkeit der Kündigung. So hat das LG Berlin klargestellt, dass es für die Kündigung unschädlich ist, wenn der Vermieter eine falsche Vorschrift angibt oder den Zahlungsverzugsmonat falsch bezeichnet.

LG Hamburg: 316 S 43/03 LG Berlin: 65 T 102/02

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